[뉴스토마토 백아란·김성은 기자] 재건축 대체재로 주목받던 리모델링 시장에 제동이 걸렸습니다. 원자재값 상승에 따른 공사비 인상으로 분담금 메리트가 줄어든 상황에서 분당·일산·중동·평촌·산본 등 1기 신도시 재건축 요건과 재건축 초과이익 환수제 완화를 골자로 한 법안이 국회 문턱을 넘으며 도시정비 사업에서 설자리가 줄어든 까닭입니다.
한국리모델링협회에 따르면 올해 11월 전국 리모델링 추진 단지는 148곳으로 총 11만9315가구로 집계됐습니다. 이는 윤석열정부 출범 직후인 작년 6월 131단지(10만4850가구)와 비교해 17개 단지가 늘어난 수준입니다. 해당 수치는 조합을 설립했거나 조합설립인가를 앞둔 단지를 기준으로 하고 있어 추진위원회가 구성된 사업 초기 단지까지 합치면 리모델링사업을 추진하는 곳은 더 많을 것으로 추산됩니다.
리모델링을 추진 중인 서울 중구 남산타운 아파트 모습.(사진=백아란기자)
그러나 정부가 재건축 완화에 본격적으로 나서면서 리모델링에서 재건축으로 선회하는 단지도 늘어날 가능성이 높습니다. 앞서 국회 국토교통위원회는 국토법안소위원회를 열고 재초환 개정안과 1기 신도시 특별법을 의결했습니다. 재건축 부담금이 면제되는 초과이익(면제금액)을 기존 3000만원에서 8000만원으로 늘리고, 1기 신도시를 포함한 노후 계획도시의 재건축·재개발 관련 규제를 완화한 것입니다.
여기에 국토교통부 장관에 내정된 박상우 후보자 또한 주택토지실장 역임 당시 재건축초과이익 환수제 폐지 등 '주택 3법'을 추진하기도 했다는 점에서 재건축이 탄력을 받을 것으로 보입니다.
리모델링 성장 동력 떨어져…재건축 선회 단지 잇따라
재건축을 가로막던 대못이 뽑히면서 사업 진행속도가 재건축보다 빠르다는 점에서 인기를 끌었던 리모델링의 성장 동력은 떨어진 모습입니다. 실제 재초환 완화와 신도시 특별법 추진으로 리모델링 사업을 철회하거나 재건축으로 선회하는 단지도 나오는 실정입니다.
서울 서대문구 홍제한양아파트 리모델링 조합추진위원회는 최근 리모델링에서 재건축 방식으로 사업을 바꿨으며 신도림현대, 응봉대림1차 등도 리모델링 사업을 접고 재건축으로 방향을 틀었습니다.
경기도 안양 평촌신도시에서는 '은하수마을 청구아파트'와 '샘마을대우', '한양' 등이 리모델링 사업을 백지화했고 강선마을14단지, 후곡마을 11·12단지 등 일산 신도시 일부 단지에서는 리모델링 사업 추진을 놓고 이견이 나오는 상황입니다.
1기 신도시 특별법 통과로 노후 택지지구에 안전진단 면제·토지 용도변경·용적률 상향 특례가 적용되는 반면 리모델링에 대해선 오히려 규제가 강화한 결과입니다. 앞서 서울시는 수평증축 리모델링도 필로티와 최상층 증축을 동반할 경우 수직증축과 동일한 안정성 검토를 거쳐야 한다는 지침을 각 구청에 하달한 것으로 알려졌습니다.
물론 남산타운, 이수극동·우성2·3단지 등 서울 주요 단지들이 내년 시공사 선정을 추진하는 등 리모델링사업을 이어가고 있지만, 안전진단 기준 등 재건축 규제가 대거 풀리고 수직증측 안정성에 대한 검토는 강화함에 따라 리모델링 시장 위축은 불가피한 모양새입니다.
이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장(무한건축 대표)은 "수직증축 안정성 검토는 까다롭고 시간이 많이 소요돼 조합에서 필로티나 최상층 증축을 선택할지 의문"이라며 "필로티의 경우 개방감을 더해주는 요소인데, 규제 강화로 활용하기 어려워짐에 따라 리모델링 설계 방식 하나가 사라진 것"이라고 설명했습니다.
그는 "1기 신도시 특별법이 국회 법안소위를 통과했지만 아직 구체화되지 않은 상태"라면서도 "리모델링을 추진하던 단지에선 혼선을 빚고 있다"고 분위기를 전했습니다.
한편 공사비 인상도 리모델링 업계에 큰 타격입니다. 건설업계 관계자는 "공사비가 30%가량 급격히 오른 반면 분양가는 보합 수준"이라며 "재건축보다 늘어나는 가구수가 적어 사업성이 약한 리모델링의 경우 공사비를 부담하기 어렵다"고 평가했습니다.
백아란·김성은 기자 alive0203@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 고재인 산업1부장이 최종 확인·수정했습니다.
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