재건축 파격 혜택에 날개 단 1기 신도시…실효성은?

특혜성 조처에도 이해관계 복잡초과이익환수 적정 수준도 논란

 

[뉴스토마토 백아란 기자] 분당·일산·중동·평촌·산본 등 1기 신도시 재정비 사업이 탄력을 받게 됐습니다. 정부가 재건축 안전진단을 면제하고 용적률을 최대 500%까지 완화하는 등 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 마련한데 따른 것입니다.

 

노후계획도시 특별법은 윤석열 대통령이 후보시절 공약한 1기 신도시 재건축 특별법을 실현한 것으로, 국토부는 오는 9일 열리는 1기 신도시 지자체장 간담회에서 최종 의견을 수렴한 뒤 이달 중 국회에 입법 발의할 예정입니다.

 

이달 중 특별법 발의…분당·일산·중동·평촌·산본 등 재정비 탄력

 

업계에서는 택지조성 사업 완료 이후 20년이 경과된 100만㎡이상 단지의 재건축 추진 문턱이 낮아졌다는 점에서 긍정적이라고 평가하면서도 실효성을 확보하기 위해선 복잡한 이해관계 조율과 재건축초과이익환수제(재초환)가 관건이 될 것이라는 지적이 나옵니다.

 

정부가 재건축의 대못으로 꼽혔던 안전진단과 용적률 규제 종상향 수준을 완화하는 대신 1기 신도시 등 특별법으로 지정되는 지역에는 초과이익 환수를 강화할 방침이기 때문입니다. 공공임대주택 건립 이외에도 공공분양, 기반시설, 생활 사회간접자본(SOC), 기여금 등으로 기부채납을 추진하는 것입니다.

 

문제는 복잡한 이해관계를 하나의 틀에 묶기 쉽지 않다는 점입니다. 특별정비구역은 일반 재건축과 달리 대단위 통합개발을 기본으로 하는 만큼, 상대적으로 사업성이 높은 단지의 반발 가능성이 있을 수밖에 없고 분담금 부담능력이나 아파트 간 용적율을 두고도 이견이 나올 여지가 있기 때문입니다.

 

예를 들어 이미 '선도지구'로 선정됐던 일산 일대의 재건축 단지들의 경우 안전진단 면제 나 용적률 완화, 리모델링 증축 가구 증가 등 수혜를 입을 수 있지만 통합 개발을 위해 하나의 블록당 단일사업시행자가 지정된다는 점에서 타단지의 동의율 등을 확보하는 것도 과제가 될 수 있는 것입니다.

 

대규모 블록 통합정비사업 예시.(표=국토부)

 

안전진단·용적률 완화…재초환·이해관계 조율 '관건'

 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “고밀개발(고밀도 개발)을 만능해법으로 간주하는 우를 범해서는 안된다”면서 “현실에서는 용적률 상향의 반대급부로 공공기여(기부채납)도 커질 것이기에, 개별 단지별로 의견이 갈릴 수 있고 재건축초과이익에 대한 환수논의 등 신도시 재정비사업의 장애요인이 여전하다는 점을 감안할 때 (제도가) 존치된다면 특별법의 정책효과를 저해할 가능성이 있다”라고 지적했습니다.

 

초과이익에 대해 세금을 매겨 환수하는 재초환의 적정 수준도 논란의 여지가 있다는 의견입니다. 특별법의 경우 특혜성 성격이 강한 만큼 초과이익의 적정 수준을 놓고 형평성 문제도 내재하고 있습니다.

 

송승현 도시와경제 대표 “주거의 질 향상이라거나 노후된 기반시설을 개선한다는 점에서 긍정적으로 볼 수 있겠지만, 사회적 양극화가 일어나는 상황에서 지역소멸이 급속히 이뤄질 수 있고 종상향과 같은 혜택을 특정지역에 준다면 형평성에서 문제가 될 수 있다”라고 평가했습니다.

 

이밖에 금리인상에 따른 부담으로 주택시장 침체가 지속되고 있는 상황에서 이번 법안이 여소야대 국회 문턱을 넘을 수 있을지도 관건입니다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “고금리와 경기둔화, 주택 구입심리 위축 등으로 인해 주택시장 침체가 지속되고 있고, 특별법 제정을 위한 국회 협의와 법안 통과 여부는 관련 사업에 변수로 작용할 것”이라며 “단지별 정비사업 개발 순서에 따른 불만이나 이주에 따른 임대차 시장 불안문제 해결이 필요하고 특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 초과이익 환수의 적정수준에 대한 논쟁도 있을 것”이라고 조언했습니다.

 

백아란 기자 [e-mail]

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 오승훈 산업1부장이 최종 확인·수정했습니다.