(부동산 빗장 해제②)분상제 적용, 입주모집 승인부터…"주요 규제 완화 적용시점은"

강남3구·용산 제외 규제 지역 풀어…5일부터 효력 발생둔촌주공 등 중도금 대출 가능…상반기 청약문턱도 낮춰

 

[뉴스토마토 백아란 기자] 부동산 규제 빗장은 올해 1분기 중으로 본격적으로 풀린다. 당장 오는 5일부터 민간택지 분양가상한제 적용 규제가 해제되고 중도금대출 보증 분양가 상한기준과 실거주 의무를 폐지하는 등 '규제 대못' 뽑기에 속도를 내고 있다.

 

첫 스텝으로는 서울 강남과 서초·송파·용산구를 제외한 전국 모든 지역에서 규제지역 지정과 민간택지 분양가상한제 적용 규제가 해제된다. 효력은 관보 게재가 완료되는 5일 0시 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 건부터 적용된다.

서울 시내 도심 모습. (사진=백아란기자)

규제지역에 적용하는 전매제한과 실거주 의무도 완화된다. 정부는 오는 3월부터 시행령 개정을 통해 수도권에서 분양받은 주택을 최대 10년간 팔 수 없도록 한 전매제한 기간을 3년으로 줄이고, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소하기로 했다. 전매제한 완화는 시행령 개정 이전에 분양받았다 하더라도 개정 이후 소급 적용된다. 예를 들어 시행령 개정 전 5년 전매제한을 받고, 개정 시점에 당첨된 지 3년이 지난 수도권 아파트 수분양자라면 즉시 전매가 가능한 것이다.

 

수도권 분양가 상한제 주택 등에 적용되는 실거주 의무 폐지 또한 분양이 이뤄진 주택에 대해 소급 적용할 방침이다. 다만 주택법 개정이 필요한 사항으로, 국회 입법 과정에 따라 시기는 유동적으로 변할 수 있다.

 

당장 수혜를 입을 단지는 지난달 분양을 실시한 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온)이다. 입주자모집공고 당시 전매 제한 8년, 실거주 의무 2년 규제가 적용됐지만, 국토부의 업무계획 발표로 중도금 대출 분양가 상한 기준(12억원)이 폐지되고 전매제한 기간도 단축되기 때문이다.

 

잔금이 부족한 수분양권자의 경우 전세를 놓는 방식으로 자금을 마련할 수 있는 것이다. 특히 분양가가 13억원대로 중도금 대출을 받을 수 없었던 둔촌주공 전용 84㎡ 이상 주택 당첨자도 대출이 가능해졌으며 분양가가 14억원(전용 84㎡ 기준)에 달한 서울 아현2구역 재건축(마포 더 클래시)도 대출을 받을 수 있게 됐다.

(표=뉴스토마토)

중도금대출 보증 분양가 기준 폐지 요건은 주택도시보증공사(HUG) 내규 개정 이후 실행하는 대출부터 도입하며 이미 중도금 대출이 실행된 경우에는 시행사-금융기관 협약 변경을 통해 적용받을 수 있다. 이밖에 올해 1분기 중으로 9억원 미만으로 제한했던 특별공급 분양가 기준이 폐지되며 분양가와 관계없이 모든 주택에서 중도금 대출(3월)과 특별공급(2월)이 가능해진다.

 

특별공급 분양가 기준은 주택공급규칙 개정 후 입주자모집 승인신청 건부터 폐지되며, 올해 상반기 안으로는 처분조건부로 청약 당첨된 1주택자에 부과되는 기존주택 처분의무도 사라질 예정이다. 규칙 개정 이전 부과된 기존 주택 처분 의무도 소급해 폐지하며, 무순위 청약 자격요건은 주택공급규칙 개정 이후 공고분부터 적용한다.

 

시장에서는 규제 완화시기에 입지 여건이 좋은 지역을 주시하면서도 자금 조달 여건과 금리 추이를 지켜봐야 한다고 제언했다.

 

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “정부가 부동산 시장 활성화를 위해 규제를 완화했는데 대표적으로 실거주 의무가 폐지되고 분양권 전매도 가능해지면서 분양시장에 대한 관심이 커질 것으로 보인다”라고 평가했다.

 

그는 다만 “추가 금리 인상 가능성에 따라 자금 조달을 철저히 준비해야 한다”라며 “미분양이나 분양 예정 물량이 많은 지역의 경우 상대적으로 분양 시장 활성화에 늦을 수 있기 때문에 신중하게 접근할 필요가 있다”라고 조언했다.

 

분양업계 한 관계자는 “실거주 의무나 대출 규제가 완화됐기 때문에 상대적으로 (자금조달에 대한) 부담이 줄었다”면서 “관심 있는 지역의 매물을 주시하면서 미분양 분양권 매입 등을 하는 것도 방법”이라고 말했다.

 

백아란 기자 [e-mail] 

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 오승훈 산업1부장이 최종 확인·수정했습니다.