[뉴스토마토 김현진·김성은 기자] 부동산 침체 국면이 이어지며 얼어붙었던 경매시장이 최근 회복세를 보이고 있습니다. 여러 번 유찰되며 가격이 내려간 경매 물건에 입찰자가 몰리며 낙찰률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 모두 상승한 것으로 나타났습니다.
13일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 아파트 경매 진행건수는 1736건으로 이 중 634건이 낙찰됐습니다. 낙찰률은 36.5%로 전월(27.5%) 대비 9.0%포인트 상승했습니다.
전국 아파트 낙찰률은 지난해 2월 52.2%를 기록했지만, 같은 해 9월(35.2%) 30%대로 내려갔고 12월에는 27.5%까지 떨어지며 30%선이 붕괴됐습니다.
낙찰가율도 소폭 상승했습니다. 지난달 전국 아파트 낙찰가율은 5.8%로 전월(75.0%)보다 0.8%포인트 올랐고 평균 응찰자수도 5.9명으로 전월과 비슷한 수준을 유지했습니다.
(표=뉴스토마토)
서울 아파트 낙찰률은 같은 기간 17.9%에서 44.0%로 26.1%포인트 올랐습니다. 낙찰가율은 전월(76.5%) 대비 2.2%포인트 오른 78.7%로 나타났으며 평균 응찰자수는 4.5명에서 5.6명으로 1.2명 늘었습니다.
서울을 제외한 수도권 낙찰률도 상승했습니다. 경기도 아파트 낙찰률은 29.5%로 전월(25.05)보다 4.5%포인트 올랐고 인천 아파트 낙찰률도 같은 기간 23.1%에서 29.2%로 상승했습니다.
수차례 유찰되며 가격이 저렴해진 경매 물건이 소진되며 낙찰률이 반등했다는 설명입니다. 실제로 경기 용인시 수지구 풍덕천동에 자리한 아파트 전용면적 60㎡ 경매 물건에는 76명이 입찰하며 감정가(7억5100만원)의 73.0%인 5억4829만9000원에 낙찰됐습니다. 이 경매 물건은 2회 유찰되며 최저가격이 3억원대로 떨어졌고 저가매수를 희망하는 수요자가 대거 몰렸습니다.
이주현 지지옥션 선임연구원은 "경매에서 한 번 유찰될 때마다 감정가에서 20~30%씩 떨어지기 때문에 세 번 정도 유찰되면 거의 반값이라고 봐야 한다"며 "최근 경매에 새로 나온 물건의 경우 유찰되는 경우가 많기 때문에 이런 물건들이 최근 낙찰되며 낙찰률이 상승한 것"이라고 설명했습니다.
송승현 도시와경제 대표는 "급매물과 같은 시장에서 저렴하다고 평가받는 물건들 중심으로 거래가 되면서 낙찰률이 상승한 것"이라며 "경매 지표가 부동산 시장의 선행지표로 보기는 하지만 낙찰률과 낙찰가율이 조금 반등했다고 해서 시장 전체가 변화했다고 보기는 어렵다"고 말했습니다.
다만 이 같은 낙찰률 상승세가 지속되기에는 어려울 것이란 전망입니다. 이 선임연구원은 "최근 아파트값이 하락세를 지속하고 있지만 여전히 매매시장에 나와 있는 급매물 호가가 경매 물건 감정가보다 저렴한 상황"이라며 "(경매시장에) 신규로 유입되는 물건은 대부분 유찰되기 때문에 낙찰률 상승세가 유지되기는 어려울 것"이라고 내다봤습니다.
서울 남산공원에서 바라본 아파트 단지. (사진=뉴시스)
실수요자 경매 눈길…'내 집 마련' 전략은?
내 집 마련 혹은 투자 기회를 잡기 위해 수요자들이 경매시장으로 눈을 돌리고 있습니다. 경매는 투자자들의 전유물로 여겨졌지만 최근 실수요의 관심과 시장 진입이 두드러지는 추세인데요. 좋은 매물을 시세 대비 저렴한 가격에 구입할 수 있다는 인식 때문입니다.
업계 한 관계자는 "아파트 경매에서 실수요자들이 더 적극적인 것 같다"며 "다주택자나 투자자들은 세금 부담과 손실을 염려해 보수적으로 접근하고 있다"고 말할 정도입니다.
집값 하락세가 본격화한 이후 감정가를 최저가로 두는 1회차 경매의 유찰이 확 늘었습니다. 통상 감정가는 경매 6개월 전에 매겨져 시세를 따라가기 어려운데요. 집값 상승기에는 하루가 다르게 가격이 오르니 감정가가 상대적으로 낮지만, 가격을 내린 급매물이 속출하는 시기에는 그 반대죠.
이에 전문가들은 가격이 어느 정도 낮아졌을 때 입찰에 참여해야 한다고 조언하고 있습니다.
실제로 지난해 11월 경기 안양시 동안구의 '무궁화경남'아파트 전용면적 85㎡(감정가 10억6100만원)는 세 번의 유찰 끝에 최저가 5억4323만원으로 4회차 경매를 진행했습니다. 52명이 입찰해 결국 7억2189만원을 써낸 사람이 낙찰을 받았는데요. 유찰된 직전 경매의 최저가 6억7904만원보다 높은 가격입니다. 만약 3회차에서 최저가로 단독 응찰했다면 더 낮은 가격에 경쟁 없이 낙찰을 받을 수 있었겠죠.
경매 참여 시 가격 이전에 권리 분석이 선행돼야 합니다. 물건에 따라 대지권 미등기, 토지별도 등기, 선순위 전세권 등 조건이 다양합니다.
이 선임연구원은 "아파트 경매에서 가장 주의할 점은 세입자의 보증금 반환 여부"라며 "낙찰 후 임차인에게 보증금을 내줘야 하는 불상사가 발생할 수 있다"고 당부했습니다.
부동산 투자를 생각한다면 경매를 통한 지분 매입도 방법입니다. 지분 매입은 투자자들에게 해당되는 방식이라 할 수 있는데요. 온전한 물건이 아닌 점, 이익 실현까지 과정이 다소 길고 복잡하다는 점에서 진입장벽이 높습니다.
하지만 강남 등 주요 입지의 비싼 부동산 일부를 소유할 수 있다는 것은 장점입니다. 특히 정상적인 물건이 아니고 대출도 쉽지 않아 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 낮은 편입니다.
예를 들어 5억원짜리 부동산의 지분 50%는 2억5000만원이지만 이보다 낮게 매입할 수 있는 것이 지분 경매입니다. 이후 나머지 지분을 매입해 온전한 부동산을 매도한다면 이익을 더 많이 볼 수 있는 구조입니다.
이 선임연구원은 "고금리 시대 경매 응찰 전 이자 부담과 수익을 따져봐야 한다"며 "집값 하락 시기인 만큼 향후 가치와 권리분석 등을 통해 잘 판단해야 한다"고 강조했습니다.
김현진·김성은 기자 khj@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김기성 편집국장이 최종 확인·수정했습니다.
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