금리인상 시 부동산 가격조정 불가피

보유세 인상 겹쳐 수요 위축…주택·오피스텔 가격 하락 가능성

[뉴스토마토 김응태 기자] 이주열 한국은행 총재가 금리 인상을 전향적으로 검토하면서 내달 금리 인상 단행 시 가격 조정 등 부동산 시장에 파급력을 미칠 것이란 전망이다.

 

서울 시내 아파트 단지의 모습. 사진/뉴시스

 

23일 부동산 업계에 따르면 내달 금리 인상이 시행되면서 주택과 오피스텔 등의 가격이 하락할 가능성이 커졌다.

 

우선 금리 인상 시 주택담보대출 금리가 상승함에 따라 상대적으로 주택 매매 수요가 감소할 것으로 보인다. 업계에선 내달 30일 열리는 금융통화위원회에서 현재 기준금리 1.5%에서 1.75%로 상승할 것으로 예측한다. 이 같은 기준 금리 인상은 연이어 주택담보대출 금리를 높여 주택 투자 수요들의 레버리지 효과를 감축시킨다. 이자 부담이 높아져 주택을 매입하기 위한 자금 비용이 높아지기 때문이다. 더욱이 가계대출의 원리금 상환액이 연간 소득의 70%를 넘기지 못하는 DSR(총부채원리금상환비율)이 이달 말 도입되며 대출 한도가 줄어들어 주택 가격을 안정시킬 것으로 보인다. 박인호 숭실사이버대 부동산학과 교수는 "금리는 단기적으로 부동산 시장에 가장 크게 영향을 미치는 효과 중 하나"라면서 "기준 금리가 올라가면 실제 개인의 신용도를 반영하는 가산금리는 그 이상으로 올라가 주택 수요를 감소시킨다"고 말했다.

 

직방에 따르면 실제로 서울 아파트 실거래가격의 50%를 주택담보대출로 조달하는데 드는 이자비용을 분석한 결과, 올해 소요되는 연간 금융비용이 1109만원에 달하는 것으로 나타났다. 여기서 보유세 부과에 따른 거래 가격 5% 인상, 주택담보대출 금리 3.6→4.0% 인상 분을 반영하며 이자비용이 1300만원 이상 증가하는 것으로 추정했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "소득 수준과 투자여건 등 과거와 동일선상에서 비교할 수는 없지만 보유세 부담 증가에 금리 인상이 현실화될 경우 가격 상승 동력이 상실될 것으로 전망된다"고 설명했다.

 

오피스텔도 금리 인상에 따라 타격을 받을 것이란 관측이다. 오피스텔 역시 금리가 올라가면 투자비용이 증가하는 이유에서다. 특히 오피스텔 시장은 아파트 등의 주택에 비해 소액 투자가 가능한데, 금리 상승 시 시중은행 정기 예금금리가 2%대 후반으로 올라갈 경우 투자 매력이 상당수 떨어질 것으로 보인다. 함 랩장은 "예금과 달리 오피스텔은 주택의 감가상각도 반영하고 임차인 관리 등 부대비용이 든다"며 "특히 지방은 임차 수요기반이 취약해지고 있어 오피스텔 투자여건 악화는 더 심화될 것으로 예상된다"고 말했다.

 

한편 건설사들은 자금 조달 비용이 증가함에 따라 분양을 늦추거나 예정된 공급 물량을 줄일 것으로 보인다. 수요 감소로 분양 시장이 위축되는데다 시중 은행들이 리스크 부담을 인식해 대출 비용을 높일 것이란 이유에서다. 더욱이 올해부터 주택도시보증공사(HUG) 등에서는 중도금 보증비율을 기존 90%에서 80%로 줄여 시중 은행에 리스크 부담을 높였다. 한 건설사 관계자는 "대형 건설사도 1000세대 이상 미분양이 발생하면 자금 융통에 문제가 생겨 휘청일 수 있다"며 "금리가 높아지면서 은행들이 중도금 대출에 더 엄격한 심사를 하게 될 것"이라고 말했다.

 

김응태 기자 [e-mail]

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