집값 규제 융단폭격…정부 다음 카드는?

"후분양제 의무·분양가 상한제 등 추가 규제 예상"

[뉴스토마토 김응태 기자] 정부가 '공시가격 현실화'를 추진하며 업계에선 규제 강도가 반전됐다는 평가다. 앞서 보유세(종부세) 개편안이 발표됐을 때만 해도 정책 강도가 미미하다는 지적이 나왔었다. 부동산 전문가들은 공시가격 현실화에도 집값이 예상만큼 안정되지 않으면 후분양제 의무화, 미분양 동·호수 공개 등 추가 카드가 잇달아 나올 수 있다고 내다본다.

 

김남근 국토교통분야 관행혁신위원장이 10일 오후 정부세종청사에서 부동산가격 공시제도, 철도안전 및 철도산업 등 국토교통부 주요 정책에 대한 2차 개선권고안을 발표하고 있다. 사진/뉴시스

 

11일 업계 및 부동산 전문가에 따르면 공시가격 현실화를 추진할 경우 재산세 및 건강보험료 등 각종 부담금 산정 60여가지 항목에 활용돼 세부담은 크게 늘어날 전망이다. 공시가격은 재산세를 비롯해 종부세 등 산정 기준으로써 앞서 논의된 보유세 개편에 추가적인 부담을 준다. 특히 종부세는 1주택자 9억원, 다주택자 6억원 이상 보유한 특정 대상에 영향을 주지만, 공시가격은 중소형 주택자까지 부담을 높여 압박 수위가 비교적 강하다. 동시에 공시가격이 시세의 60% 수준인 강남 지역과 50%인 단독주택 유형에서 세부담이 높아질 것이란 관측이다.

 

업계에선 집값 안정을 향한 정부의 강한 시그널이 드러나며 향후 추가적인 규제도 나올 수 있다고 전망한다.

 

대표적인 규제가 후분양제 의무화다. 정부는 지난달 28일 제2차 장기 주거종합계획 수정계획에서 후분양제를 단계적으로 도입하겠다고 밝혔다. 정부는 내년부터 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관에서 공정률 60%에 주택을 공급하고, 향후 2022년에 성과평가를 통해 공정률 상향을 검토하겠다는 방침이다. 공정률의 상향이 빨라지거나 민간 분양에도 의무 도입 시 투기 수요를 억제할 수 있을 것으로 보인다. 대개 후분양제는 공정률 80% 전후에서 분양을 하기 때문에 선분양제와 달리 전매 등을 통해 프리미엄이 붙기가 상대적으로 어렵다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "후분양제를 도입하면 중간에 전매를 없애 투기적인 단타 수요도 줄어드는 효과가 기대된다"며 "주택 공급도 까다로워져 분양 시장이 사업성 있는 위주로 재편돼 과열 양상도 줄어들 것"이라고 말했다.

 

민간택지 분양가 상한제도 정부가 꺼낼 수 있는 또다른 카드다. 현재 분양가 상한제는 공공택지에만 적용 되지만, 국토부는 지난해 주택법 시행령을 개정해 민간택지에도 분양가 상한제를 도입하도록 했다. 앞으로 분양 시장 과열 양상이 나타나는 곳에 정부의 의지만 있다면 적용될 수 있다. 다만 지금도 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받으려면 간접적으로 분양가를 통제받아야 한다. 양지영 R&C연구소장은 "분양가 상한제의 경우 지금까지도 HUG의 영향을 받고 있지만 민간택지에 적용되면 두 번의 규제로 작용할 수 있다"고 설명했다.

 

이외에도 정부가 미분양 동·호수 공개로 과열 양상을 억제할 수 있다는 시각도 제기된다. 미분양 동·호수 신고를 의무로 바꾸면 실제 통계에 잡히는 미분양 물량이 지금보다 늘어나 부동산 하방 압력이 커지는 이유에서다. 지금도 미분양 물량에 대한 동·호수를 지자체에 신고하도록 하지만 의무는 아니다. 신고를 안 해도 처벌 규정이 없기 때문에 통상 회사보유분을 미분양분으로 신고하지 않는 경우가 많다. 함 랩장은 "미분양이 있어도 회사 보유분으로 끌어안고 천천히 파는 경우가 있다"며 "이럴 경우 회사보유분이 미분양 물량으로 잡히지 않아 실제로 미분양이 더 쌓인 경우가 많다"고 말했다.

 

김응태 기자 [e-mail]

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