뛰는 규제에 나는 건설사…'임대 후 분양' 해법 될까

건설사, 재초환·분양가 상한제 피하려 시도

[뉴스토마토 김응태 기자] 건설사들이 억대에 달하는 재건축 부담금 규모를 줄이거나 분양가 상한제를 피하기 위한 방안으로 '임대 후 분양'을 꺼내고 있다. 부동산 전문가들은 '임대 후 분양'이 정부 규제를 선회하는 대안이 될 수 있지만, 오히려 부담금이 높아지는 상황도 발생할 수 있다고 경고한다.

 

지난달 15일 약 1억4000만원의 재건축 부담금이 부과된 반포현대아파트. 사진/뉴시스

 

4일 업계에 따르면 정부의 잇따른 부동산 규제에서 벗어나기 위해 건설사들이 임대 후 분양을 대안으로 내놓고 있다. 지난 2일 현대건설과 대우건설이 참여한 서울시 강남구 대치 쌍용2차 재개발 수주전이 대표적이다. 당시 대우건설은 전면적으로 임대 후 분양 방식을 통해 재건축 부담금을 줄이겠다고 건의하고, 현대건설은 옵션 중 하나로 제시했다.

 

재건축 부담금은 크게 '재건축 준공 가격'에서 '재건축 추진위 설립인가 가격'의 차액에 부과율(0~50%)을 곱해 산정된다. 건설사들은 이 같은 산정 방식에서 '임대 후 분양' 방식은 '재건축 준공 가격'에서 일반 분양분을 제외시켜 부담금이 내려갈 수 있다고 설명한다. 다시 말해 기존 일반 분양분이 임대로 바뀌면 조합원 소유분으로 바뀌는데, 이 때 조합원 주택가격은 일반분양가의 60~70% 수준이기 때문에 초과이익 환수금이 상대적으로 줄어든다는 논리다.

 

하지만 전문가들은 재건축 부담금이 내려갈지는 확언할 수 없다고 입을 모은다. 일반 분양가가 선분양 시점에서 결정되는 것과 달리, 조합원 주택가는 준공 시점에 매겨져 가격이 크게 뛸 수 있어서다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "조합원 주택 가격이 준공 기준으로 최종적으로 정산할 때 달라질 수 있다"며 "가격이 큰 폭탄이 될지 작은 폭탄이 될지는 모른다"고 말했다. 국토부 관계자도 "임대 후 분양에서 조합원 주택분은 준공 당시에 가격으로 정해진다"고 부연했다.

 

더욱이 일반분양분이 조합원 주택분으로 전환되면 조합원은 사업비에 대한 부담도 커진다. 기존에 재건축에 들어가는 공사비를 일반분양가에서 충당할 수 있지만 임대 후 분양으로 바뀌면 그러지 못하기 때문이다. 또 의무 임대 기간인 8년 뒤 분양 전환 수익을 회수하는 점도 부담을 가중시킨다. 김준환 서울디지털미디어대 부동산학과 교수는 "임대 후 분양으로 임대주택을 가져가면 8년 후 정산하게 된다"며 "그 기간 동안 리스크를 안고 가는 데다 금융 비용도 많이 증가할 수 있다"고 말했다.

 

한편 일부 건설사들은 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피하는 방편으로 임대 후 분양을 고려하고 있다. 수년째 HUG와 분양가 산정 합의를 보지 못하는 서울 용산구 나인원한남은 당초 3.3㎡당 6000만원 이상의 고급형 주거 단지를 표방하다가 보증 승인 난항에 빠졌다. 이에 시행사 디에스한남은 임대 후 분양하는 방식을 추진 중이다. 4년간 의무 임대를 거치면 분양가를 자유롭게 산정할 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “한남 더힐과 같은 고급 주택은 임대 후 분양으로 규제를 피한다지만 금융비가 수반돼 8할의 건설사는 그럴 수 없다”며 “HUG가 분양 보증을 하는 것은 어느 정도 견제 기능이 있다”고 말했다.

 

김응태 기자 [e-mail]

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김기성 편집국장이 최종 확인·수정했습니다.