재초환 후폭풍…사업연기·1대1 재건축 선회 움직임

재건축 시장 급속 냉각…"공급제한돼 시장혼란 불가피"

[뉴스토마토 임효정 기자] 재건축 시장이 급속히 얼어 붙고 있다. 재건축 부담금에 대한 우려가 현실화되면서다. 전문가들은 하반기 보유세 개편안까지 나오면 시장은 더욱 위축될 것으로 내다봤다. 이에 따라 재건축을 포기하거나 부담금을 낮추기 위해 1대1 재건축을 추진하는 대안도 뒤따를 전망이다. 결과적으로 공급부족 문제가 이어져 시장이 혼란에 빠질 것이란 우려가 나온다.

 

 

서초구청은 지난 15일 반포현대아파트주택재건축정비사업조합에 재건축 부담금을 가구당 1억3569만원 규모로 산정해 통보했다. 이는 조합 측이 지난달 2일 제출한 금액인 850만원의 16배 수준이며, 조합이 열흘 뒤 구청의 보완 요청을 받아 다시 제출한 금액 7157만2000원보다도 2배가량 높다.

 

반포현대는 재건축 부담금 예상액 첫 통보 사례다. 80세대의 소규모 단지로 부담금이 상대적으로 낮게 책정될 것으로 예상된 단지라 재건축 시장에 준 충격은 컸다.

 

전문가들은 최근 한층 가라앉은 재건축 아파트 시장의 분위기가 더욱 침체될 것으로 본다. 지난해 8.2 대책 발표로 투기과열지구 내 재건축 추진 단지에서는 재건축 조합원 지위 양도가 금지됐다. 여기에 올해부터 재건축초과이익환수제가 부활한데 이어 지난 3월 안전진단 강화까지 규제 문턱이 높아져 왔다. 특히 올해 하반기 발표될 것으로 보이는 보유세 개편안으로 시장은 더욱 급속히 냉각될 수 있다.

 

임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "재건축을 추진하고 있는 단지의 경우는 수억원을 부담해야 하는 상황이기 때문에 추진동력을 잃을 것이고 이는 사업지연 요인으로 작용할 것"이라며 "하반기에는 보유세 인상과 결부돼 재건축시장에 타격은 불가피하다"고 진단했다. 그러면서 "개발비용을 증가시켜서 초과이익부담금을 낮추려고 하거나 일반 분양이 많이 안나오는 단지들은 1대1 재건축으로 갈 가능성이 있다"고 내다봤다.

 

이미 재건축 시장에서는 사업을 연기하거나 부담금을 줄이기 위해 1대1 재건축으로 선회하는 움직임이 일고 있다. 1대1 재건축은 세대수는 유지한 채 평수를 늘려 짓는 방식으로, 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택도 의무적으로 지을 필요가 없는 것이 특징이다. 일반분양 물량 자체가 없어 재건축으로 인한 수익이 줄지만 그만큼 부담해야 할 세금도 줄어드는 것이다. 기존 세대를 고급화해 공사비용을 늘리는 방식으로 부담금 줄이는 효과도 볼 수 있다.

 

하지만 이처럼 재건축 사업이 지연되거나 1대1 재건축 방식으로 인해 공급이 제한되면 향후 시장 혼란이 불가피하다는 의견도 나온다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 "재건축 사업은 용적률 인센티브 등을 줘서 주택공급을 늘리는 방안으로 활용할 수 있었는데 1대1 재건축은 공급부족의 문제점을 낳는다"며 "1대1 재건축의 경우 공공이 용적률을 추가해주고 그에 대한 상당부분을 공공이 가져가는 방식으로 해서 부담금을 줄이는 방식 등의 보완이 필요하다"고 말했다.

 

한편 재건축초과이익환수제는 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과금액의 최고 50%를 부담금으로 내도록 한 제도다. 지난 5년간 유예됐다가 올해 1월에 부활했다.

 

임효정 기자 [e-mail]

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