부동산 3법 국회통과 1년의 '명암'

재건축 규제 완화로 시장 '불쏘시게'분양가 고공행진으로 수요자 부담 '옥에 티'

[뉴스토마토 성재용 기자] "강남권 재건축시장이 움직이고, 이어 인근의 일반아파트, 버블 세븐지역, 그리고 전 지역으로 확대되는 패턴이 올 한 해 보였다. 집값이 움직이려면 투자수요부터 움직여야 하는데 올 해가 딱 그랬다. 여기에는 재건축 초과이익 환수제 유예 등 부동산3법 통과가 크게 영향을 미친 것 같다." (장재현 리얼투데이 팀장)

 

2015년 부동산시장의 메인 키워드는 15년 만에 최다 물량이 쏟아진 분양시장의 '청약 광풍'이다. 청약시장에 몰아친 광풍의 밑바탕에는 지속적인 저금리로 인한 전세난이나 청약제도 개편에 따른 1순위 요건 완화 등도 영향을 미쳤지만, 무엇보다 투자수요를 움직인 부동산3법의 영향이 컸던 것으로 분석됐다.

 

작년 12월29일 국회를 통과한 부동산3법은 분양가상한제를 탄력적으로 적용한다는 주택법 개정안과 재건축 초과이익 환수를 3년간 유예, 그리고 재건축 조합원에 보유주택 수만큼 주택을 공급한다는 '도시 및 주거환경정비법' 개정안을 일컫는 말이다.

 

재건축 초과이익 환수제에 관한 법률과 도정법 개정으로 재건축·재개발 등 정비사업의 속도가 빨라졌다. 실제로 부동산인포에 따르면 정비사업 일반분양 물량이 작년(1만8784가구)에 비해 1.4배가량 증가한 2만7575가구가 공급됐다. 특히, 지난해 정비사업 물량이 없었던 성동구의 경우 올 들어 7개 단지가 분양에 들어갔으며 청약결과 역시 대부분 1순위에 마감되는 등 호성적을 거뒀다.

 

권일 부동산인포 팀장은 "지연되던 사업들이 활성화되면서 관심도 높아진데다 신규 물량이 다소 부족했던 지역에서 신규공급이 늘면서 자연스럽게 분양시장으로 유입되는 이들이 많아졌다"며 "심리적인 부분 역시 전반적으로 기대감이 높아지면서 투자수요도, 실수요도 늘어난 것으로 보인다"고 설명했다.

 

이에 반해 분양시장이 15년 만에 호기를 맞자 부동산3법의 이면이 드러나기 시작했다. 상한제가 사실상 폐지되면서 분양가가 걷잡을 수 없이 높아진 것이다.

 

고분양가 책정에도 우수한 입지와 네임밸류를 바탕으로 높은 청약경쟁률을 기록했다. 자료/부동산114, 아파트투유

 

부동산114 통계를 보면 부산의 경우 3.3㎡당 평균 분양가가 올해 1227만원으로, 작년 같은 기간(971만원)에 비해 256만원 오르면서 전국에서 가장 큰 상승폭을 기록했다. 이어 ▲대구 144만원 ▲울산 135만원 ▲전북 84만원 ▲전남 65만원 ▲광주 58만원 ▲서울 55만원 ▲강원 46만원 등이 전국 평균 상승폭인 44만원을 웃돌았다.

 

특히, 지난해 4월 '역삼 자이(3160만원)'와 '아크로힐스 논현(3142만원)'이 3.3㎡당 분양가 3100만원대 문을 열더니 급기야 올 들어서는 '반포 센트럴 푸르지오 써밋(4094만원)', '반포 래미안 아이파크(4257만원)'등 3.3㎡당 4000만원 시대가 도래했다.

 

3.3㎡당 3000만원 이상의 고분양가에도 분양시장에서의 인기는 실로 대단했다. '대치 SK VIEW'를 제외한 6개 단지가 1순위에서 청약접수를 마쳤으며 모두 평균 12대 1 이상의 높은 경쟁률을 기록했다.

 

권일 팀장은 "정비사업의 경우 단순하게 분양성만 고려할 수 있는 게 아니라 조합원들의 이익도 고려돼야 하는 만큼 분양가 조율이 쉽지 만은 않은 것으로 알고 있다"며 "실수요 입장에서는 아쉽지만, 분양가가 높게 책정된 만큼 입지가 탁월하다보니 고분양가에도 청약통장이 몰렸던 것 같다"라고 분석했다.

 

한편, 전문가들은 내년에도 부동산3법의 효과로 정비사업의 속도가 빨라져 신규 분양이 지속적으로 공급될 것으로 전망했다. 다만 올해와 같은 고분양가는 이어지지 않을 것으로 내다봤다.

 

장재현 팀장은 "앞서 금융위기를 겪으면서 집값이 꼬꾸라진 적이 있다 보니 사람들의 심리가 아직 고분양가에는 긍정적이지 않은 것 같다"며 "3.3㎡당 4000만원 이상 단지들이 청약률은 높았지만, 실계약률에서는 그리 선전하지 못해 더 이상 함부로 올릴 수 없는 분위기가 조성됐다"라고 말했다.

 

부동산3법 영향으로 시장에 군불을 지폈다는 분석이다. 다만 분양가상한제의 사실상 폐지는 실수요자들의 '내 집 마련'에 어려움만 가중시켰다는 평이다. 사진은 서울 동대문구 휘경2구역을 재개발한 '휘경 SK VIEW' 견본주택 내. 사진/SK건설

 

성재용 기자 [e-mail]

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