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2026년 03월 18일 10:44 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
[IB토마토 김소윤 기자] 반도건설이 '고양 장항 카이브 유보라' 흥행을 앞세워 3년 연속 매출 1조원대를 유지하며 중견 디벨로퍼로 존재감을 키우고 있다. 다만, 대형 자체사업 용지 매입 영향으로 순차입금이 최근 3년 사이 4배 가까이 늘고 현금흐름도 지속적인 마이너스를 기록하는 등 동시에 재무 부담도 빠르게 확대되고 있다. 장항 프로젝트 분양 흥행이 단기 유동성 부담을 완화할 수 있을 것으로 보이지만, 이후 사업 포트폴리오와 레버리지 축소 속도가 중장기 재무 안정성을 좌우하는 변수가 될 것으로 예상된다.
고양 장항 카이브 유보라. (사진=반도건설)
'고양 장항' 덕에 매출 1조 유지…토지 매입에 차입 부담
18일 금융감독원 전자공시시스템 등에 따르면 반도건설의 개별 기준 매출액은 지난 2020년까지만 해도 5798억원 수준에 머물렀는데, 이후 2021년 8789억원으로 빠르게 늘어난 데 이어 2022년 1조 284억원을 기록하며 처음으로 1조원대를 넘어섰다. 이후 2023년 1조 2715억원, 2024년 1조 1655억원을 기록하며 매출 외형이 1조원대에 안착했다. 지난해 상반기 매출은 4180억원으로 집계됐다.
이 같은 매출 확대 배경에는 자체사업 분양 성과가 자리하고 있다. 지난해 6월 말 기준 반도건설이 진행 중인 분양사업장은 총 5곳(분양 미개시 및 준공 사업장 제외)으로, 대부분 분양 여건이 상대적으로 양호했던 시기에 분양이 시작됐거나 입지 경쟁력을 바탕으로 사업성을 확보한 자체사업이다.
특히 대형 프로젝트인 고양 장항 '카이브 유보라'는 2024년 6월 분양을 시작한 이후 2025년 10월 말 기준 약 90% 중반의 수준의 분양률을 기록하며 회사 매출 확대의 핵심 사업장으로 자리 잡았다. 업계에서는 자체사업 비중이 높은 사업 구조 특성상 이러한 분양 성과가 매출 외형과 수익성에 직접적인 영향을 미쳤다는 평가가 나온다.
반도건설의 자체사업 중심 사업 구조는 수익성 방어 측면에서도 긍정적으로 작용했다. 최근 건자재 가격 상승과 하도급비 인상 영향으로 건설업 전반의 원가 부담이 커지면서 도급공사 원가율은 2021년 이전 90% 미만 수준에서 2022~2024년에는 평균 100% 안팎까지 상승했다. 실제 반도건설의 공사원가율도 2023년 104.4%까지 상승하며 일부 도급 공사에서는 원가 부담이 확대된 것으로 나타났다. 그럼에도 전체 수익성이 크게 흔들리지 않은 배경에는 자체사업 비중이 높은 사업 구조가 있다는 평가다.
자체사업의 경우 시행과 시공을 동시에 맡는 구조여서 분양 시기나 사업 진행 속도를 일정 부분 조정할 수 있고, 분양가 역시 시장 상황에 맞춰 반영할 수 있어 원가 상승 압력을 상대적으로 흡수할 수 있기 때문이다. 실제 평택 고덕, 신경주 역세권, 고양 장항 등 주요 자체사업장은 75~80% 수준의 안정적인 원가율을 유지하며 전체 영업수익성을 떠받친 것으로 나타났다. 업계에서는 입지가 검증된 택지지구 중심의 자체사업이 공사비 상승 국면에서도 수익성을 방어하는 역할을 했다고 보고 있다.
다만 자체사업 확대 과정에서 차입 부담도 빠르게 커졌다. 고양 장항 등 신규 자체사업 부지 매입을 위해 PF(프로젝트 파이낸싱) 조달이 늘어나면서 순차입금은 2022년 말 1959억원에서 2025년 6월 말 기준 8755억원으로 단기간에 크게 증가했다. 이는 약 3년 사이 4배 가까이 늘어난 수준이다.
이 같은 차입 확대는 토지 투자 증가와 맞물려 나타난 것으로 풀이된다. 최근 감사보고서에 따르면 재고자산으로 분류된 토지 장부금액은 2023년 말 약 3636억원에서 2024년 말 약 9975억원으로 크게 늘었다. 특히 고양 장항 M-1블록 토지 장부가만 약 6579억원으로 전체 토지 자산에서 차지하는 비중이 큰 것으로 나타났다. 업계에서는 장항 프로젝트의 분양 진행 상황과 향후 분양대금 유입 규모 등이 차입 부담 완화 여부와 재무 구조 변화에 영향을 미칠 수 있을 것으로 보고 있다.
현금흐름 측면에서도 부담이 이어지고 있다. 반도건설은 대형 자체사업 부지 확보 과정에서 토지 매입 자금이 선 투입되면서 영업현금흐름이 최근 몇 년간 지속적으로 마이너스를 기록했다. 실제 2022년 -2787억원, 2023년 -2921억원을 기록하다가, 2024년에는 -5561억원까지 적자 폭이 확대되며 현금 유출 규모가 크게 늘었다. 업계에서는 고양 장항과 인천 계양 등 대형 자체사업 추진 과정에서 토지 매입과 운전자금 부담이 확대된 영향으로 보고 있다.
사업장별 분양 성과에서도 지역 간 차이가 나타나고 있다. 수도권 주요 자체사업장은 비교적 양호한 분양률을 기록하고 있지만 일부 지방 사업장에서는 분양 속도가 둔화된 모습이다. 나이스신용평가에 따르면 실제 지난해 6월 기준 진행 사업장 분양률을 보면 경기·인천 지역 자체사업은 94.9%로 높은 수준을 기록한 반면, 광역시 사업장은 52%에 그쳤다. 도급사업 역시 서울은 87.7%를 기록했지만 광역시 분양률은 21.2%에 불과했다.
장항 이후 시험대…계양 '카이브 유보라' 출격
업계에서는 고양 장항 프로젝트 이후가 반도건설의 본격적인 시험대가 될 것이라는 전망이 나온다. 장항 사업이 회사 매출과 차입 구조에서 차지하는 비중이 큰 만큼 향후 후속 자체사업이 안정적으로 이어질 수 있을지가 중장기 성장의 핵심 변수로 꼽힌다는 것이다. 분양 성과에 따른 현금 유입이 이어지더라도 차입 규모가 빠르게 확대된 만큼 신규 사업을 통한 안정적인 매출 기반 확보와 레버리지 관리가 동시에 요구된다는 분석이다.
현재 반도건설은 고양 장항에 이은 차기 자체사업으로 인천 계양지구 '카이브 유보라'를 준비하고 있다. 해당 사업은 '카이브 유보라' 브랜드의 두 번째 프로젝트로, 회사는 올해 하반기 분양을 목표로 사업을 추진 중인 것으로 알려졌다. 시장에서는 이 사업이 장항 이후 반도건설의 자체사업 경쟁력과 사업 확장 전략을 가늠할 다음 시험무대가 될 것으로 보고 있다.
'카이브 유보라'는 기존 '유보라' 브랜드를 한 단계 업그레이드한 프리미엄 아파트 브랜드로, 단지 설계와 커뮤니티 시설을 강화한 것이 특징이다. 첫 적용 단지인 고양 장항 카이브 유보라는 경기 고양시 일산동구 장항동 일대에 총 1694가구 규모로 조성되는 대단지로 일산호수공원 인근 입지를 바탕으로 높은 관심을 받았다. 인천 계양지구 카이브 유보라는 인천 계양테크노밸리 공공주택지구 내 공급되는 민간 아파트 단지로, 향후 수도권 신규 주거지로 조성될 지역에 들어서는 사업이다.
반도건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "차입 부담은 향후 분양대금 회수 과정에서 자연스럽게 축소될 것으로 보고 있다"며 "자체사업 특성상 토지 매입 단계에서 자금이 먼저 투입되지만 분양 이후 공사 진행과 입주 과정에서 자금이 회수되는 구조"라고 설명했다. 이어 "지방 사업장의 경우에도 최근 분양률이 점진적으로 개선되는 흐름을 보이고 있다"고 덧붙였다.
고양 장항 이후 매출 흐름과 관련해서는 "인천 계양지구 '카이브 유보라'를 올해 하반기 분양할 예정"이라며 "중장기적으로는 이미 확보한 용지들이 있는 만큼 분양 시기와 입지 여건 등을 선별적으로 고려해 사업 계획을 추진해 나갈 것"이라고 말했다.
권준성 나이스신용평가 연구원은 "반도건설은 고양 장항지구 M1 블록과 인천 계양, 경산 대임 등 신규 자체사업을 위한 대규모 용지 매입이 이어지면서 최근 영업현금흐름이 크게 악화됐다"라며 "다만 총차입금의 약 40% 이상을 차지하는 고양 장항 사업장의 분양 실적이 양호한 점을 감안하면 상환 자체에는 큰 문제가 없을 것으로 보인다. 또 향후 분양대금 유입과 공사대금 회수 일정 등을 고려할 때 부채 부담은 중단기적으로 관리 가능한 수준"이라고 분석했다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com
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