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2025년 03월 31일 10:24 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
[IB토마토 권성중 기자] 상업용 부동산 시장의 침체가 쉽사리 해소되지 못하고 있다. 소비 침체에 따른 유통업계의 부진으로 물류센터 수요가 급감하는 등 부동산의 가치 하락이 잇따르고 있다. 특히 대표적 상업용 부동산인 오피스 시장 역시 산업계 전반의 분위기 냉각에 활발한 거래가 이뤄지지 않는 실정이다.
이 같은 분위기 속에서 최근 강남권역(GBD)의 오피스를 성공적으로 매각한 사례가 등장했다. 강남파이낸스플라자를 2800억원에 매각해 약 1000억원 규모 차익을 실현한 마스턴투자운용이다. <IB토마토>는 해당 딜을 총괄한 박성혁 마스턴투자운용 국내부문 투자운용1본부장을 만났다.
박성혁 마스턴투자운용 국내부문 투자운용1본부장.(사진=마스턴투자운용)
다음은 박 본부장과의 일문일답이다.
-먼저, 간단한 소개를 부탁드린다.
△현재 마스턴투자운용 국내부문 투자운용1본부장을 맡고 있다. 학부에서 건축설계를 전공 후 건설관리 석사, 부동산학·도시계획 박사 학위를 수료했다. 지난 2020년 마스턴투자운용 입사 후 물류센터와 오피스, 임대주택 등 부동산 자산을 개발하고 있다.
-다양한 기업과 기관에 몸담았다. 그간의 경력과 주요 프로젝트에 관해 설명해달라.
△한국토지주택공사(LH) 주택도시연구원에서 임대주택에 관한 연구를 수행하며 경력을 시작했고, 이랜드그룹으로 자리를 옮겼다. 서울 마포구 소재 빌딩을 홍대CGV 복합관으로 개발하는 사업을 수행했다. 기존 부실채권(NPL) 물건이던 해당 빌딩에 CGV 등 임차인을 유치한 뒤 홍대입구역 지하철과 연결 통로를 구축해 부가가치를 높이는 전략을 취했다. 또한 서울 강서구 마곡 업무지구의 저평가된 연구개발(R&D) 부지 약 1만평(3만3000㎡)을 확보해 오피스로 개발한 경험도 있다. 김포 한강신도시와 청주시 강서지구에서 주거시설 개발사업을, 서울 영등포와 금천구 등지에서 지식산업센터 개발사업을 각각 수행했다.
사모펀드운용사인 베이스에이치디에서는 리모델링 등을 통한 밸류애드 전략을 펼쳐 여의도 빌딩8과 명동 SK빌딩 엑시트에 성공한 바 있다.
마스턴투자운용에서는
대우건설(047040)과 함께 경기 용인시 저온 물류센터 개발사업을 추진해 코스닥에 상장된 식품 기업과 장기 임차 계약을 체결해 조기 운영 안정화를 이끌었다.
-최근 강남파이낸스플라자(GFP) 매각 딜을 성공적으로 클로징했다. 과거 한 차례 매각 시도가 있었는데, 무엇에 초점을 두고 딜을 진행했나.
△마스턴투자운용은 지난 2018년 페블스톤자산운용으로부터 GFP를 약 1830억원에 매입했다. 현재는 중견건설사 금강주택이 지분 98.4%를 가진 마스턴전문투자형 사모부동산투자신탁제37호를 통해 해당 빌딩을 보유 중이다.
지난 2023년 GFP 매각에 나서 타 자산운용사와 매각을 위한 협상을 진행했지만, 사옥 활용 수요가 높은 전략적투자자(SI)가 필요한 당사와의 견해 차이가 있었다.
다만 최근 그래비티자산운용이 운용하는 펀드에 참여한 SI는 제조업을 주력으로 영위하는 중견 그룹사로, 사옥으로 활용하는 것은 물론, 보통주 출자까지 고려하며 원활한 협상이 가능했다.
-강남권역(GBD)을 포함한 수도권 상업용 부동산 시장의 침체 속에 대규모 차익을 거둔 딜을 성사시켰다. 좋지 않은 시장 분위기에도 눈에 띄는 성과를 거둘 수 있던 이유는 무엇이었나.
△산업계 전반의 분위기 역시 좋지 않은 상황이지만, 현재와 가까운 미래의 금리 상황을 고려했을 때 담보대출의 금리와 기대 수익률 간의 차이로는 블라인드 펀드 운용사를 대상으로 매각하는 것이 어려울 것으로 봤다.
특히 강남권역(GBD)의 지역적 특성상 사옥으로 활용하고자 하는 기업들을 공략하는 방식이 주효할 것이라고 판단했다. 이에 따라 빌딩의 상층부를 포함, 2개 이상의 ‘연층’ 구조 공실을 확보하는 것이 우선이었다. 기존 임차인과의 계약 만료 시점을 계산해 약 25~30% 수준의 공실 발생을 유도하는 전략을 수행했다. 이후 투자운용1본부 소속 허성욱 이사와 권성률 차장 등 핵심 인력들이 적합한 SI 확보를 위해 약 1년6개월간 노력한 끝에 매수자를 확보할 수 있었다.
-산업 경기 침체에 따른 상업용 부동산 시장의 저조한 분위기가 이어지고 있다. 올해 주요 업무지구의 시장을 어떻게 전망하는가.
△당사 R&S본부에서 조사한 지난해 상업용 부동산 거래 비중을 보면 오피스 섹터가 67%를 차지했다. 이 비중은 지난 2021년부터 지속적으로 상승하고 있다. 다만 오피스 거래량의 증가에 따른 ‘파이’ 확대가 아닌, 타 상업용 부동산들의 거래가 더욱 감소하면서 발생한 비중 변화다. 올해까지 오피스 섹터의 점유율이 확대될 것으로 예상하고 있다.
코로나19 상태 이후 호텔 섹터의 거래가 조금씩 살아나고 있는 반면, 물류센터의 비중이 급격히 줄어들었다. 또한 최근 홈플러스 사태 영향으로 리테일 섹터의 거래는 더욱 위축될 것으로 전망한다.
-최근에는 어떠한 방식의 부동산 개발에 관심을 두고 있는가.
△오피스 섹터의 대체재 성격이 아닌 다양한 개발 포트폴리오 확장의 일환으로 ‘임대주택’을 관심있게 보고 있다. 매년 1~2인 가구가 전체에서 차지하는 비중이 높아지고 있고, 근로소득으로 주택을 구입하는 것이 점점 어려워지고 있다. 또 최근에는 소형 주거시설들에서 발생한 전세 사기 등 영향으로 전세 거래량이 줄어들고 있다.
이에 비해 주요 선진국 대비 우리나라 주거시설의 임대료 수준은 높지 않은 편이다. 임대료 상승에 ‘포텐셜’이 있는 것이다. 현재 주거 시장에 유입되고 있는 세대는 근래 가장 풍요로운 소비 패턴을 보이고 있다. 이들을 위한 맞춤형 주거상품을 개발한다면 이에 따른 충분한 수요와 함께 개발 포트폴리오 확장도 가능할 것으로 본다.
-선제적으로 임대주택 개발 분야에 진출하고 있는 기업들이 있다. 마스턴투자운용의 경쟁력은 무엇일까.
△당사는 과거부터 롯데자산개발, KT에스테이트 등과 임대주택 개발에 협업한 전례가 있다. 마스턴투자운용이 리츠 비히클(vehicle)을 제공하고, 협업 대상 기업이 펀드를 통해 투자하는 형태였다.
다만 과거 역세권 청년주택과 같은 정책 상품 개발에 집중했다면, 앞으로는 다양한 방식의 임대주택 개발에 나설 것이다. 그간 공사비 등 원가 측면의 변화도 많이 발생했고 수요층도 다변화됐기 때문이다. 이에 따라 ‘스튜던트 하우징’, ‘코리빙’ 등 다양한 타깃을 대상으로 하는 임대주택 상품을 고민하고 있다. 올해 하반기께 윤곽이 나올 것으로 예상한다.
권성중 기자 kwon88@etomato.com
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