(동네한바퀴2)한강 조망 광장동서 14억이면 “괜찮은데”

광나루현대, 44억 옆 15억 한강 ‘뻥뷰’리모델링 조합 설립…“신축 래미안 되면 싼 가격”

[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 서울에서 한강 조망이 가능한 아파트는 몸값이 높습니다. 동쪽 끝 광진구 아파트들도 그렇습니다. 하지만 상대적으로 시세가 낮으면서 한강 조망이 가능한 아파트도 더러 있습니다. 광진구 광장동의 광나루현대아파트가 그렇습니다.

 

국평 17억대 즐비한 광장동에 14억

 

광나루현대는 지하철 5호선 광나루역 2번 출구에서 아차산로를 따라 400미터쯤 떨어져 있는 역세권 아파트입니다. 동시에 광진교 북단에 자리 잡고 있어 한강을 바라보는 단지이기도 합니다. 1996년에 지은 28년차 380세대 작은 구축 단지임에도 내세울 만한 장점을 지닌 곳입니다. 

 

무엇보다 좋은 것은 그만한 입지의 단지들에서 보기 드문 가격입니다. 광진구의 아파트 단지들 시세도 상당히 높은 편입니다. 광나루역의 남서쪽에 있는 광장현대아파트 단지들이나 재건축을 앞둔 광장극동아파트의 경우 국평(전용면적 84㎡형) 시세가 16억원을 넘어 18억원까지 넘나듭니다. 

 

하지만 역의 동북편에 있는 광나루현대는 아직 14억원대입니다. 아차산로 건너편 광장신동아파밀리에도 시세는 비슷한데 한강 조망 가능 여부에서 큰 차이가 있어 동급으로 비교할 순 없습니다.

 

다만 내년엔 사정이 조금 달라지게 됩니다. 한강 강변북로와 광나루현대 사이에 포제스한강 아파트가 들어서기 때문입니다. 포제스한강은 올해 1월 분양해 완공은 내년 5월로 계획되어 있습니다. 3개동 128세대밖에 안되는 작은 단지이지만 이 동들이 한강 방향으로 세운 광나루현대를 막고 있어 광나루현대 주민들의 조망권에도 변화가 생길 예정입니다. 

 

광나루현대는 3개동으로 이뤄져 있습니다. 이중 101동만 남서쪽을 향해 서 있고 102동과 103동은 남동쪽 한강을 바라봅니다. 그 앞을 한강포제스 101동, 102동 건물의 일부가 가리게 됩니다. 

 

그나마 한강포제스가 최고 21층인 광나루현대보다 낮은 13층 건물이어서 고층에선 문제가 없지만, 층고가 광나루현대보다 높아 대략 16~17층까지는 간섭이 있다고 합니다. 

 

서울 광진구 광장동 광나루현대아파트. 광진교 북단에 자리해 있다. (사진=김창경 기자)

 

광나루현대 102동과 103동 앞에서는 포제스한강이 한창 공사 중이다. 최고 13층 높이의 건물이지만 층고가 높아 광나루현대에선 17층까지 한강 조망에 간섭이 있다. (사진=김창경 기자)

 

포제스한강에 막힌 조망권…고층에선 ‘보인다 ’

 

그래서 102동, 103동보다는 101동 시세가 더 높게 형성돼 있습니다. 101동은 남서향이지만 한강과 올림픽대교를 넘어 잠실롯데타워를 정면으로 바라보는 배치입니다. 앞에 예스24 라이브홀이 있어도 4층 정도 높이의 건물이어서 웬만한 세대에선 눈에 걸리는 것 없는 ‘뻥뷰’를 영구적으로 가질 수 있다고 자랑합니다. 

 

덕분에 호가는 14억대를 넘어 15억원대까지 나와 있습니다. 102동, 103동의 경우엔 한강 조망이 막힌 호수는 13억원대, 한강을 볼 수 있는 고층은 14억원대 정도입니다. 지난여름 실거래는 11억5000만원부터 14억원까지 계약돼 편차가 큰 편이었습니다. 13억원대 거래가 많은 편이긴 한데 세대수가 적다 보니 적정시세를 가늠하기는 쉽지 않습니다. 101동 중층 이상 매물을 15억원 미만에서 거래한다면 괜찮은 가격이라고 볼 수 있습니다. 

 

102, 103동 고층 중에는 13억5000만원 매물이 하나 있는데 이 매물이 거래되면 호가는 14억원대로 뛸 전망입니다. 

 

아파트가 오래돼 전세가는 매매가에 비해 높지 않습니다. 몇 년 전까지만 해도 7억원을 넘었는데 지금은 기본으로 수리된 집이 6억5000만원 정도입니다. 중개업소 관계자는 강동구의 올림픽파크포레온 입주가 다가오면서 한강 건너 이곳의 전세가까지 끌어내리고 있다고 설명했습니다. 

 

한 가지 더 아쉬운 점은 평면입니다. 광나루현대엔 공급면적 103~104㎡, 전용면적으론 84㎡형이 세 타입으로 나뉘어 있는데, 모두 안방과 거실만 발코니 전면을 향해 있고 다른 방 2개는 뒤로 물러난 2베이 구조입니다. 한강 조망도 안방과 거실에서만 가능합니다. 

 

광나루현대는 리모델링 조합을 설립했고 시공사 선정을 앞두고 있다. 별동 건축 방식으로 진행할 예정인데 새로 한 동이 들어서야 할 자리에 포제스한강 공사장의 펜스(나무 뒤 흰색)와 컨테이너박스가 설치돼 있다. (사진=김창경 기자)

 

광나루현대는 모든 세대의 평면이 안방과 거실만 전면을 향하고 있는 2베이 구조다.(사진=김창경 기자)

 

별동 증축 리모델링 추진 중

 

오래된 만큼 정비사업에 대한 주민들의 니즈도 큰 편입니다. 다만 용적률이 303%로 높아서 재건축은 현실적으로 어렵고 현재 리모델링을 추진 중입니다. 현재 조합이 설립되어 있고 조만간 시공사 선정 후 안전진단을 받을 예정입니다. 

 

현지 중개업소에 따르면, 현재 건설사 중에선 삼성물산만 의욕적으로 나선 상태입니다. 시공사 선정 때 1개 건설사만 접수할 경우 2차까지 유찰되고 3차에서 선정이 가능해 그만큼 시간은 오래 걸릴 전망입니다.

 

리모델링을 하면 수직증축을 하지 않고 별동을 2개 더 세울 계획이라고 합니다. 그런데 이 두 동을 세울 자리가 확실치 않습니다. 103동 옆에 하나, 102동 옆에 하나를 세운다는데 102동 옆엔 포제스한강 건설 현장을 의미하는 펜스가 서 있습니다. 부지 일부를 교환할 것으로 예상되지만 여전히 불확실한 상태입니다. 그래도 조합의 일 처리는 빠른 편이라고 하니 이르면 6~7년 정도는 걸릴 것으로 예상됩니다. 

 

추가 분담금은 세대당 2억원 선을 예상한다는데 이것도 그때 가봐야 알 수 있을 테니 그보다는 많이 낼 것이라고 미리 각오해야 합니다. 이곳 주민들은 2억~3억원을 내도 싸다고 말합니다. 멀리 갈 것도 없이 바로 앞 포제스한강의 국평 분양가가 44억원이었기 때문입니다. 특화 단지라는 특성을 감안하더라도, 광나루현대가 리모델링을 마쳤을 경우 지금 가격에 3억원을 얹어도 가격 메리트가 있다는 설명입니다. 물론 아직은 초기 단계여서 사업을 진행하는 데 변수는 많습니다. 

 

리모델링을 추진하고 있기에 주의할 점이 있습니다. 별동을 세워 일반 분양하는 방식이기 때문에 기존 세대의 동호수는 리모델링 후에도 동일합니다. 조합원이라도 더 좋은 동호수를 선택할 기회는 없는 것입니다. 리모델링까지 내다보고 매물을 찾는다면 처음부터 마음에 드는 동호수를 고르는 것이 중요합니다. 

 

김창경 재테크전문기자 [e-mail]

 

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 고재인 자본시장정책부장이 최종 확인·수정했습니다.