보유세, 갭투자 정조준…역전세난 번질 듯

하반기 입주물량도 갭투자에 부담…"갭투자 문의 실종"

[뉴스토마토 김응태 기자] 정부가 내놓은 보유세 개편안이 다주택자를 정조준하면서 갭투자가 사실상 어려워질 전망이다. 전세금을 끼고 주택을 매입하는 갭투자의 세부담이 커진데다, 하반기 공급 물량 확대로 전세가격 하락이 예상되기 때문이다. 부동산 전문가들은 금리 인상과 공급물량 확대까지 더해져 역전세난이 현실화될 경우 전세금 미반환 사고가 가시화될 가능성이 높아졌다고 진단한다.

 

서울 성북구에 위치한 한 아파트 단지의 모습. 사진/뉴시스

 

9일 업계 및 부동산 전문가들은 정부가 제출한 보유세 개편안 적용 시 갭투자자의 부담이 한층 커질 것으로 판단했다. 갭투자는 집값과 전셋값의 차이가 작은 주택을 매입해서 시세차익을 얻는 구조로써 보유세 개편으로 다주택자 세부담이 높아지며 차익을 기대하기 어려워졌기 때문이다.

 

구체적으로 보유세 개편 정부안은 대통령 직속 개혁특위가 권고한 내용보다 갭투자자를 타깃으로 압박 수위를 높였다. 주로 갭투자자가 몰리는 구간인 6억~12억원의 구간의 세율을 0.10%포인트 증가시켜 현행 0.75%에서 0.85%로 세율이 증가된다. 이는 개혁특위가 내놓은 세수 증가율 0.05%보다 두 배 높다. 거기에 과표 6억원 초과 3주택 이상 보유자에는 0.3%포인트를 추가 과세하면서 시세차익을 노리는 갭투자자에 대한 압박을 강화했다. 권일 부동산인포 팀장은 "6억~12억 금액대 자체가 비강남권이면서도 도심 등 신흥으로 뜨는 지역이 범주에 들어간다"며 "강남은 여러 규제들이 이미 포함된 상태이기 때문에 비강남에서 과열 될 수 있는 부분을 고려했다고 봐야한다"고 말했다.

 

하반기 공급 물량이 늘어나는 것도 갭투자자에겐 부담이다. 부동산114에 따르면 하반기 입주 물량은 전국 22만6517가구다. 특히 수도권에서 하반기 입주 물량의 절반 이상이 11만8395가구가 집중된다. 갭투자는 이처럼 입주 물량이 늘어나 전셋값이 하락할 경우 보증금 반환 시 손실을 볼 가능성이 커진다. 예컨대 기존에 임차인과 계약한 전세 기간이 지나 보증금을 반환해야 하는데 전셋값이 하락할 경우 추가 비용을 주택보유자가 부담해야 한다.

 

이미 전셋값 하락으로 인해 갭투자의 성지라 불리던 지역의 전세가율(매매가격 대비 전셋값)은 감소세다. 한국감정원에 따르면 노원구 아파트 월별 전세가율(중위가격 기준)은 지난해 말 75.5%에서 6개월째 하락해 73.9%로 하락했다. 성북구는 지난해 12월 81.6%에서 지난달 28.9%, 동대문구는 79.8%에서 78.3%로 꾸준히 하락했다. 성북구 인근 부동산 중개소 관계자는 "올 초까지 갭투자를 문의하는 분들이 있었지만 지금은 거의 드물다"며 "마지막으로 갭투자 하신 분들 중 일부는 전세자를 못 구해서 입주하신분들도 있거나 전세를 저렴하게 놓기도 했다"고 말했다.

 

향후 금리인상과 공시 가격 현실화 등도 역전세난으로 인한 보증금 미반환 우려를 높이는 요소다. 현재 주택담보대출의 시중금리가 4%에 육박하는 상황에서 자금 유출 막기 위해 미국의 금리 인상을 따를 가능성이 높아졌다. 동시에 최근 정부는 공시 가격 현실화로 다주택자의 세부담이 강화하겠다는 방침을 발표했다. 이 같은 상황이 겹치며 갭투자자가 전셋값 하락을 버티지 못할 경우 보증금 미반환 사태가 늘어날 것으로 전망된다.

 

김응태 기자 [e-mail]

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