[뉴스토마토 송정은 기자] 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역과 경기 일부가 규제지역으로 묶이면서 수도권 비규제지역에 대한 투자 수요가 급격히 늘고 있습니다. 특히 동탄과 구리, 남양주 등 수도권 외곽 중에서도 서울 접근성이 뛰어난 지역이 주목받고 있습니다. 이들 지역은 대출 규제에서 비교적 자유롭고, 실거주 의무도 없다는 점에서 투자 수요가 몰리고 있습니다. 이 같은 현상에 대해 전문가들은 “일시적 과열 현상”이라고 분석하며 “지속 가능성은 낮다”는 진단을 내놨습니다. 무엇보다 단기적 과열 양상이 지속된다면 추가 규제 가능성도 배제하기 어렵다는 의견이 지배적입니다.
“정책이 좌표를 찍었다”…비규제 지역으로 몰리는 수요
전문가들은 이번 규제로 인해 특정 지역이 주목받게 된 배경에는 정부 정책의 구조적 한계가 있다고 입을 모았습니다. 동탄의 경우 화성시 전체를 묶지 않는 한 규제 대상에 포함시키기 어려운 행정구역상의 제약이 있었고, 남양주와 구리 역시 지역 간 시세 편차로 인해 규제 대상에서 빠졌다는 분석입니다.
(그래픽=뉴스토마토)
박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “동탄과 남양주, 구리 등은 행정구역 단위의 규제 한계로 인해 제외됐을 뿐, 실질적인 주택가격 수준은 이미 인근 규제지역을 상회하고 있다”며 “여기에 이번 규제 대상 제외로 투자수요까지 몰리는 것”이라고 말했습니다.
김인만 김인만부동산연구소장은 “정부가 사실상 시장에 ‘투자 좌표’를 찍어준 셈”이라며 “투자 수요는 그 좌표를 따라 움직이고 있다. 수요를 억제한다고 내놓은 정책이 또 다른 지역의 수요를 부추기는 셈”이라고 비판했습니다.
심형석 우대빵부동산연구소장 “동탄은 교통 호재와 상대적 저평가로 인해 예전부터 갭투자자들이 선호하던 지역”이라며 “규제 대상에서 빠지면서 하루에도 많은 투자 문의가 쏟아지고 있다. 반면 서울은 규제로 사실상 매수세가 끊긴 상태”라고 말했습니다.
3~6개월 내 진정 가능성…“과거와 비슷한 흐름”
전문가들은 현재의 과열 양상이 오래 지속되기는 어려울 것으로 보고 있습니다. 과거에도 규제를 피한 지역에 단기적으로 수요가 몰린 뒤, 다시 추가 규제와 함께 시장이 안정세에 접어드는 흐름이 반복됐다는 설명입니다.
고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 “문재인정부 시절에도 규제지역 확대 이후 단기 과열→추가 지정→시장 진정의 흐름이 반복됐다”며 “이번에도 유사한 패턴이 예상된다”고 했습니다.
심형석 소장은 “두세 달 정도 지나면 분위기가 가라앉을 가능성이 높다”고 예상했고, 박원갑 위원은 “지금은 형평성 논란이 있지만 결국 재조정이 불가피할 것”이라고 분석했습니다.
전문가들은 이 같은 흐름 속에서 정책 당국이 명확한 시그널을 줄 필요가 있다고 지적했습니다.
김인만 소장은 “반복적인 규제와 해제를 통해 시장을 압박하는 방식은 투자자뿐 아니라 실수요자에게도 불확실성을 준다”고 말했습니다.
“정부 개입 줄이고 시장 자율 회복해야”
정책 방향에 대한 비판적 시각도 함께 제기됐습니다. 특히 ‘묶고 또 묶는’ 방식의 반복적 규제보다는 시장 자율성을 고려한 접근이 필요하다는 목소리가 높았습니다.
동탄신도시 모습. (사진=화성시)
고하희 부연구위원은 “인천보다 입지 조건이 좋은 동탄·구리부터 반응이 오는 것은 시장의 자연스러운 흐름”이라며 “정책이 자꾸 움직이면 시장 불안만 커진다”고 말했습니다.
이어 “결국 시장은 스스로 조정되는 속성이 있다”며 “실수요자들은 무리한 매수보다 자금 계획과 실수요를 점검할 시점”이라고 조언했습니다.
김인만 소장은 “정책 철학 자체가 집을 가진 사람을 잠재적 투기 세력으로 간주하고 있어, 시장이 정부를 신뢰하지 못하는 구조가 형성되고 있다”며 “과도한 시장 통제가 오히려 수요를 왜곡시키고 불안심리를 증폭시킨다는 점을 정책 당국이 염두에 둬야 한다”고 말했습니다.
송정은 기자 johnnysong@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.
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