임대사업 말소, 연말부터 매물 나올 듯…"급매물 쏟아질 확률은 낮아"

[뉴스토마토 이재영 기자] 임대주택사업자 등록 말소로 세제혜택이 풀리게 될 아파트들이 과세 기준일 이전 급매물로 나올 것이란 관측이 나온다. 정부의 추가 주택공급대책과 맞물려 아파트가격에 하방압력을 줄 것이란 전망과 함께다. 다만 임대사업자가 단기(4년), 장기(8년) 임대의무기간을 끝까지 채우고 매도할 확률이 높다는 분석으로 매물이 분산될 것도 예측된다. 이 경우 집값 안정화 효과는 단기간 내 나타나기 어렵다.

 

7·10대책에 따른 임대사업자 관련 규제 법안이 지난 4일 국회 본회의를 통과했고 이어진 7일 추가 보완대책까지 고려하면, 기존 임대사업자는 등록 말소로 인해 다주택자 과세 중과 부담이 커질 것으로 시장 전문가들은 보고 있다. 당장 급매물이 쏟아질 뻔도 했지만 재산권 침해소지가 있다보니 정부가 내놓은 보완 조치로 임대사업자는 생각할 시간이 주어졌다. 임대등록기간 동안에는 기존 세제 혜택이 유지되기 때문이다. 말소 이후에는 혜택이 사라져 그 전에 미리 자진등록말소해 매물이 몰리는 경우를 피할지, 자동말소될 때까지 버틸지 따져볼 수 있다.

 

하지만 자진등록말소는 임차인의 동의가 필요하고 말소 후 1년내 팔아야 양도세가 중과배제 된다. 사업자들이 자진등록말소보다는 자동등록말소까지 기다릴 것이란 예상이 높은 이유다. 더욱이 보유 주택 수가 많은 사업자는 자진말소 후 1년 내 한꺼번에 매도할 경우 양도차익 합산에 따른 과세 부담이 클 수밖에 없다. 자동말소된 이후에는 언제까지 팔라는 양도세 중과배제 규정이 현재로선 없다. 그럼에도 2주택이나 3주택자의 경우 매년 분리되는 양도세 1과세기간을 고려해 올 하반기와 내년 6월1일 과세기준일 이전까지 두 번에 나눠서 팔 것이란 예측도 가능하다. 그러면 올 연말부터 일부 매물이 나올 가능성이 생긴다. 일부 급매물이 시장에 나왔지만 대출 억제정책과 수도권 규제지정에 따른 과세부담에 수요가 매수를 꺼리면 호가가 내릴 수도 있다.

 

윤지해 부동산114 수석연구원은 “(매물이 나올)가능성은 있다”라며 “임대의무기간 절반정도만 채워도 기존 세제혜택을 부여하기 때문에 기존 임대사업자가 일부 주택을 정리하는 움직임이 나타나면 내년부터 시장에 영향을 미칠 수 있다”라고 말했다. 이어 “시장에 매물을 내놓는 것도 그렇지만 매물을 소화할 수 있느냐도 중요하다”라며 “정부가 내년 사전청약을 통해 공급량을 늘리는데 기존 유통시장 매물이 늘어나는 부분과 복합해 가격이 하향안정되는 부분에 일조할 것”이라고 덧붙였다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “매물들이 쏟아질 것으로 보기는 어려울 것 같다”라며 “적어도 세금을 환수받지 않고 사업을 종료할 수 있는 시점인 의무기간 절반 정도는 채우고 매물이 나올 확률이 높다”라고 말했다. 그는 “당장 매각을 해야 할 이유가 없다면 대개는 4년이나 8년이란 기간을 채우려는 니즈들이 상당히 많을 것 같다. 더이상 월세수익이나 자본이득을 기대하기 어려운 상황에서 매각하게 한다면 매물이 쏟아지겠지만 과잉공급지가 아니고 오히려 규제지역이나 나름대로 대기수요가 많은 지역이라면 굳이 서둘러 매각할 필요가 없다. 8년 동안 (세제로부터)보호받을 수가 있는데”라고 지적했다.

 

이재영 기자 [e-mail]

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