(오늘의 재테크)미래에셋맵스리츠 상장첫날 큰폭 하락 '매수기회'

2035년까지 임차료 확정…월세·배당 걱정없이 투자 가능

[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 미래에셋맵스리츠가 상장 첫날부터 주가 하락으로 고전하고 있다. 리츠에 대한 관심이 예전 같지 않은 탓도 있지만, 상장 첫날 공모에 참여했던 증권사들이 정리하는 물량의 영향도 작용하는 것으로 보인다. 장기간 임대차 안정성이 확보된 리츠의 주가 하락으로 배당 메리트가 부각된 상황이다.

 

5일 미래에셋자산운용이 첫 번째로 선보인 공모형 리츠(REITs) 상품인 미래에셋맵스리츠(357250)가 이날 주식시장에 상장했다. 미래에셋맵스리츠는 공모가보다 500원 낮은 4500원에 첫 거래를 시작한 이후 4310원대까지 밀리는 등 오전 내내 약세권에서 매물을 소화하며 고전하는 모습이다.

 

이와 같은 주가 흐름은 리츠 등 인컴(income) 자산들이 소외되어 있는 현재 증시 분위기가 반영된 것이다. 지난해 인기를 발판 삼아 올해 들어 이지스밸류리츠(334890)와 이지스레지던스리츠(350520)가 상장했지만 한번도 공모가를 넘어서지 못할 정도로 외면 받았다. 이지스밸류리츠는 시청역 인근 태평로 오피스 빌딩에, 이지스레지던스리츠는 인천의 대단지 임대아파트에 투자하는 상품이다. 미래에셋맵스리츠도 예외가 되지는 못했다.

 

이에 현재 상장을 준비 중인 다른 리츠들의 고민도 깊어졌다. 현재 제이알글로벌리츠, 코람코에너지플러스리츠, 디앤디플랫폼리츠, 신한서부티엔디리츠, 이에스알켄달스퀘어리츠 등이 하반기 상장을 계획하고 있다.

 

하지만 시장의 인기와는 별개로 미래에셋맵스리츠의 주가가 하락한 덕분에 상대적으로 배당 매력은 더욱 부각되고 있다. 특히 이 리츠는 우량한 임차인과 2035년까지 임대차 계약을 맺어 배당 재원인 임차료가 실질적으로 확보된 상태다.

 

미래에셋맵스리츠는 광교신도시의 중심부인 광교센트럴푸르지오시티의 상업시설 6510㎡을 보유하고 있으며 이 면적 100%를 GS리테일에게 빌려주는 임대차계약을 맺고 있다. 계약기간은 2015년 9월4일부터 2035년 9월3일까지 20년이다. 앞으로도 15년이 남았다. 연간 임차료는 약 107억원이다. 임차료는 연 2.0%로 인상이 약속돼 있다.

 

미래에셋맵스리츠가 보유하고 있는 광교신도시의 광교센트럴푸르지오시티. GS리테일이 전대한 롯데아울렛이 임차하고 있다. <사진/미래에셋맵스리츠 홈페이지>

 

GS리테일은 이 면적을 다시 롯데쇼핑에 빌려줬다. 빌린 건물을 다시 빌려주는 전대계약이다. 롯데쇼핑은 여기에 롯데아울렛을 들여 영업 중이다.

 

GS리테일은 롯데쇼핑과 고정 임차료와 매출액에 연동하는 임차료를 혼합하는 방식으로 임차계약을 맺어 롯데아울렛의 매출 변동에 따라 임차료 수입에 영향을 받겠지만, 그것은 어디까지나 GS리테일의 문제일 뿐 미래에셋맵스리츠와 맺은 계약에 영향을 주는 요인은 아니다. 2035년까지 계약기간 동안 GS리테일이 중간에 계약을 파기하거나 임차료 인하를 요구할 수도 없다. 즉 미래에셋맵스리츠 투자자는 임차료 수입을 걱정할 필요는 없고, 오직 부동산 가치 하락으로 인한 주가 하락 위험만 부담하면 된다.

 

투자설명서에 따르면 올해 9월3일까지 적용되는 공제 전 연간 임차료는 약 107억원이다. 그 이후부터는 매년 9월4일마다 여기에서 2.0%를 인상하게 된다. 2030년 9월부터는 인상률이 연 1.0%로 조정될 예정이다.

 

이 금액이 리츠의 매출이다. 여기에서 각종 비용을 공제하고 남는 금액을 배당하게 될 것이다. 투자설명서엔 초반 결산 때 배당총액이 순이익을 넘어서는 것처럼 나와 있으나, 회계상 순이익에서 차감된 감가상각비 등이 배당재원으로 쓰여서 초과배당을 하는 것은 아니라고 한다.

 

 

 

 

또한 설명서 상의 예상배당금은 공모한 720억원, 1440만주에 해당하는 것으로, 2010만주가 된 현재 기준의 배당금은 그만큼 늘어나게 된다. 다시 계산하면 1기 배당금은 26억3800만원, 2기 배당금은 30억9600만원, 3기는 17억5500만원이다. 이를 전체 상장주식 수로 나누면 각각 131원, 154원, 121원이다. 올해 12월부터 내년 11월말(2~3기)까지 1년간 받을 것으로 예상되는 배당금 275원과 이날 12시 미래에셋맵스리츠의 주가 4330원에 기준하면 6.3%의 배당수익률을 올릴 수 있다는 계산이 나온다.

 

임차료는 조금씩 인상될 예정이므로 배당수익률은 계속 오를 것이다. 남들 눈밖에 있을 때 투자하기 좋은 종목이다.

 

 

김창경 재테크전문기자 [e-mail]

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