주거불안해소 임대주택 12만호 임차인 지원 '강화'…가격은 '논란'될 듯

국토부 '임대주택 지원책', 판교 4억원 주택 10년만 10억원 '껑충' "부담 줄일수 있나"

[뉴스토마토 권대경 기자] 정부가 내년 7월부터 분양전환을 시작하는 10년 임대주택 임차인에 최대 8년간 추가 거주를 할 수 있게 한 것은 서민들의 주거불안 해소를 위한 조치다. 다만 입주자들이 요구해 온 분양전환 가격 산정 기준 변경을 하지 않아 주민 반발이 거세질 전망이다. 

 

18일 국토교통부가 내놓은 '10년 임대주택 분양전환 지원대책'은 임차인이 분양전환을 원하지 않으면 최대 8년까지 임대기간을 연장해주는 것이 핵심이다.

 

국민주택 규모(전용 85㎡ 이하) 무주택자 임차인이 분양전환을 포기하고 임대기간 연장을 신청하면 4년간 더 거주할 수 있게 한 것이다. 무주택자 자격 유지가 조건이다. 주거취약계층(영구임대주택 자격 충족자)은 8년간 더 거주할 수 있다.

 

분양전환을 원하는 이에게는 자금 마련의 여유 시간을 주기 위해 임차 기간을 1년 연장해주거나, 일정 조건 하에 장기저리대출을 주선해주기로 했다. 장기저리대출은 국민주택 규모(전용 85㎡ 이하)인 상황에서 무주택자인 경우에 한한다.

 

자료=국토부

 

금융권 대출규제 완화책도 내놨다. 10년 임대주택도 5년 임대주택과 마찬가지로 해당 지역이 투기지역·투기과열지구로 지정되기 이전에 임차인이 입주 계약을 체결했다는 점을 감안해 주택담보인정비율(LTV) 70%와 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용키로 한 것이다. 

 

또 한국토지주택공사(LH)는 분양전환 가격이 5억원 초과 주택은 초과분에 한해 최대 10년간 분할 납부가 가능하도록 할 예정이다.

 

분양전환시 사업자와 임차인은 시기와 절차, 대금 납부방법, 주택 수선·보수와 같은 제반 사항을 협의하도록 했다. 분쟁이 발생하면 '임대주택분쟁조정위원회'에서 조정을 받게 했다.

 

특히 국토부는 논란이 일었던 분양전환 가격 산정 기준을 바꾸지 않기로 했다. 감정평가로 정하는 방식을 그대로 적용키로 했다. 분양전환 가격은 지방자치단체장이 선정한 2개 감정평가 법인이 평가한 감정평가금액을 산술평균해 정하도록 했다.

 

자료=국토부

 

당초 계약 체결시 감정가로 분양전환하기로 한 것을 사후에 법 개정으로 적용하는 것은 위법의 소지가 있다는 판단에 따른 것이다. 3만3000가구는 계약 내용대로 분양전환돼 형평성 논란도 기준 고수에 영향을 끼쳤다는 게 정설이다. 국토부 관계자는 "여러 기관에 법률 자문을 구한 결과 이미 계약으로 정해진 분양 조건을 법 개정으로 바꾸는 것은 적절치 않다는 결론을 내려 기준을 그대로 가져가기로 했다"고 설명했다.

 

10년 공공임대 주민들은 분양전환가를 5년 공공임대 방식과 같게 하거나 분양가 상한제처럼 낮춰줄 것을 요구했다. 시세가 오른 지역에서는 고가의 분양가를 임차인이 감당하기 어렵다는 이유에서다. 주민 반발이 거세지는 이유다. 김동령 전국LH중소형10년공공임대아파트연합회 회장은 "다른 공공택지는 분양가상한제를 적용하는데 서민을 위한다는 10년 임대주택을 시세대로 하는 것은 말이 안된다"고 따졌다. 

 

김현미 국토교통부 장관이 지난 10월 서울 국토발전전시관에서 열린 제3차 주거복지협의체 회의에 참석해 모두발언을 하고 있다. 당시 김 장관은 "공공임대주택 입주 자격이 있다는 사실도 모른 채 열악한 쪽방촌에 거주하는 일이 없도록 하겠다" 며 '취약계층·고령자 주거지원 방안'을 발표했다. 이번 10년 임대주택 분양전환 지원방안도 서민과 취약계층의 주거불안을 해소하기 위해 마련된 조치다. /뉴시스

 

실제 시세대로 책정하면 10여간 폭등한 집값이 그대로 반영돼 분양가가 턱없이 높아지는 것은 사실이다. 2006년 공급 당시 판교 분양가는 전용면적 59㎡가 2억7000만원, 84㎡은 4억원대였다. 이를 KB부동산 자료를 근거로 보면 현 시세는 59㎡가 7억원, 84㎡는 10억원대다. 

 

반면 기준 변경에 대한 반대도 상당하다. 장기간 임대료 인상의 부담을 지지 않고 안정적 생활과 재산형성의 기회를 누리고도 낮은 분양가로 혜택을 주어선 안된다는 논리다. 낮은 분양가가 현실화 되면 이른바 로또 분양이 판을 칠 것이 분명하고, 시세 차익을 노리는 투기 세력이 개입할 여지도 있다는 게 반대론자들의 주장이다.  

 

내년에 분양전환이 예정된 단지는 판교 4000가구와 동탄·무안 1000가구 등 5000가구다. 2020년에는 판교 1000가구, 오산·제주 1000가구가 분양으로 전환된다. 판교에 공급된 10년 임대는 총 5644가구로, LH 물량은 3952가구이고 민간은 1692가구다. 민간 임대 중 661가구는 입주한 지 5년이 후 조기 분양전환됐다.

 

전국적으로는 판교 등 전국 12만 가구의 임대주택 분양전환 시기가 이달부터 순차적으로 도래한다. 10년 임대 분양예정 물량은 수도권 5만6000가구, 수도권 이외 지역 6만4000가구다.

 

한편 국토부는 협의절차 제도화와 분쟁조정, 임대기간 연장 등이 담긴 '공공주택 특별법' 및 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안을 마련한다. 이어 개정안은 내년 6월까지 개정 완료를 목표로 올해 안에 입법예고를 추진할 계획이다.

세종=권대경 기자 [e-mail]

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