재건축초과이익환수제, 판도라 상자 열린다

다음달 초 반포현대 환수금 확정…규모 크면 재건축 취소 혼란도

[뉴스토마토 최용민 기자] 다주택자 양도소득세 중과세 실행 이후 분위기가 가라앉은 부동산 시장이 또 한 번의 변곡점을 맞을 것으로 예상된다. 재건축초과이익환수제(재초제)와 관련해 조만간 강남 지역 재건축 조합에 첫 환수금 액수가 부과될 예정이다. 만약 정부가 추산했던 수억원대의 환수금이 현실화될 경우 각종 재건축 사업에 급제동이 걸릴 수 있다. 실제 환수금 액수에 따라 향후 부동산 시장이 크게 요동칠 것으로 예상된다.

 

10일 업계에 따르면 반포현대 재건축 조합은 지난 2일 환수제 부담금 신청 자료를 서초구청에 제출했고, 서초구청은 다음달 2일까지 환수 예정액을 조합에 통보할 예정이다. 구청은 조합이 제출한 일반분양가 추정액과 개발비용 등을 감안해 예정액을 통지한다. 반포현대를 제외하고 반초주공1단지(3주구), 강남구 대치쌍용2차, 송파구 문정동 136번지 등도 시공사 선정 이후 한달 이내에 자료를 제출해야 된다.

 

재초제는 재건축 사업으로 발생한 개발이익이 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 제하고 가구당 평균 3000만원을 초과하면 부과되는 제도다. 3000만원이 넘으면 그 초과금액에 한해서 정부가 10%~50%까지 세금을 매길 수 있다. 재초제는 2006년 시행됐지만, 주택시장 침체를 이유로 2012년 12월부터 유예된 뒤 올해 초부터 다시 시행되고 있다.

 

문제는 실제 환수금이 얼마나 나올지다. 앞서 국토부는 지난 1월 강남·서초·송파·강동 등 강남4구의 재건축 아파트 조합원들은 평균 4억4000만원에 달하는 환수금을 부담할 것으로 예상했다. 강남 4구 15개 단지를 비롯해 서울지역 주요 재건축 아파트 단지 20개를 대상으로 시뮬레이션한 결과다. 강남4구 재건축 단지의 가구당 최고 부담금은 8억4000만원에 달했다.

 

정부의 예상대로 수억원의 환수금이 실제로 부과될 경우 재건축 시장 위축은 불가피하다. 향후 재건축 사업에 큰 차질이 생길 것으로 예상된다. 추진되고 있는 재건축이 무산될 수도 있다. 특히 실제 환수금에 따라 주요재건축 조합이 위헌소송 등 단체 행동도 불사할 것으로 예상된다. 현재도 일부 재건축 조합을 중심으로 위헌소송을 제기한 상태다. 일각에서는 아직 실현되지 않은 이익에 대한 세금 부과로 투기 목적이 아닌 몇 십년간 살아온 실소유자에 대한 피해를 우려하기도 한다.

 

그러나 전문가들은 재초제로 인해 부동산 시장이 긍정적인 방향으로 바뀌게 될 것이라고 전망하고 있다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “재초제로 인해 기본적으로 실제 조합원이 아니라 투기하러 들어오는 사람이 줄어들 것”이라며 “재건축 추진도 꼭 필요한 곳이 아니면 하지 않는 방향으로 바뀌게 될 것으로 전망된다”고 말했다.

 

재건축을 추진하고 있는 서울 강동구 삼익그린2차 아파트. 사진/뉴시스

 

최용민 기자 [e-mail]

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김선영 아이비토마토장이 최종 확인·수정했습니다.