이 기사는
2025년 11월 19일 15:59 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
[IB토마토 김소윤 기자] 부산국제금융센터(BIFC) 문현혁신도시 3단계 PF(프로젝트파이낸싱)에서 시행사 맥서브컨소시엄이 자본잠식 상태에 놓이자, 책임준공 구조상
대우건설(047040)이 떠안아야 할 우발부채 위험이 수면 위로 떠오르고 있다. 다만 공정률과 분양률 모두 사업 후반부에 진입해 단기적으로 우발부채가 현실화될 가능성은 높지 않다는 분석이 나온다. 대우건설 전체 PF 보증 비중 또한 40%대에 머물러 경쟁사 대비 낮은 편이어서, 문현 PF가 회사 전체 재무안정성을 흔들 변수로 확대되기 어렵다는 평가도 제기된다.
부산국제금융센터 문현혁신도시 복합개발(사진=부산도시공사)
부산 문현 3단계 PF 채무보증 공시…시행사 자본잠식 '눈길'
19일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 대우건설은 최근 시행사 맥서브컨소시엄(주)이 추진하는 부산 문현혁신도시 복합개발 3단계 사업에 대해 1685억원 규모의 PF 채무보증을 새로 공시했다. 해당 보증 규모는 지난해 말 연결 기준 자기자본 대비 3.89%로 집계된다. 최근 공사 기간 조정과 약정 변경으로 신용보강 범위가 확대되면서 변경 공시하게 됐다는 게 사측의 설명이다.
문현혁신도시 3단계는 맥서브컨소시엄이 사업 시행사로 전형적인 PF 구조다. 이번 보증은 해당 사업의 토지비·사업비 조달을 위한 신용공여로, 시행사가 책임준공 의무를 이행하지 못할 경우 대우건설이 채무를 인수하거나 자금 보충에 나서는 구조다. 채권자는 국민은행·수협은행 등이며 보증 기간은 2021년 12월 3일부터 2026년 2월 7일까지다.
문제는 시행사인 맥서브컨소시엄의 재무 상태가 악화 흐름을 보인다는 점이다. 최근 3개 연도 재무제표를 보면 자본총계가 2023년 –518억원에서 지난해 –573억원으로, 올해 역시 –361억원으로 자본잠식에서 벗어나지 못했다. 자본금도 겨우 10억원에 불과한 상태다.
부동산 PF 구조에서 시행사의 자본잠식은 구조적인 리스크 출발점으로 꼽힌다. 국내 PF 사업장은 통상 총사업비의 3% 안팎만 시행사가 자기자본으로 넣고, 나머지를 시공사 보증과 금융기관 대출로 메우는 '저자본·고레버리지' 방식이 일반적이다. 때문에 공사비 급등, 분양 부진, 금리 상승 같은 변수가 겹치면 가장 먼저 자기자본이 얇은 시행사부터 흔들릴 수밖에 없다. 시행사가 자본잠식에 빠지면 손실을 흡수하거나 추가로 돈을 넣을 여력이 사실상 사라지면서, 부족 분은 곧바로 책임준공·채무보증을 약정한 시공사, 최종적으로는 PF 대출을 안고 있는 금융권으로 위험이 전이된다.
이런 문제의식 때문에 금융당국은 지난해 말 PF 시행사의 '저자본 구조'를 선진국 수준인 20% 안팎으로 끌어올리는 중장기 개편 방향을 제시했다. 토지 현물출자에 대한 세제 완화, 사업성 평가 강화, 책임준공·수수료 체계 개선 등을 통해 자기자본이 턱없이 낮은 SPC(특수목적법인, 시행사) 구조 자체를 개편해야 한다는 취지다.
즉 시행사가 PF 약정을 이행하지 못할 경우, 대우건설이 채무를 모두 떠안는 구조라는 점에서 자본잠식 상태의 시행사가 버티지 못한다면 PF 전반에 균열이 생길 수 있다는 우려가 제기되는 이유도 여기에 있다. 실제로 불과 반년 전만 해도 문현혁신도시 3단계는 고층부 분양성에 대한 우려가 존재했다. 수익성이 핵심인 고층부의 공실 가능성은 PF 회수 가능성을 흔드는 대표적 리스크로 지목돼 왔다.
업계 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "PF 대주단은 분양대금이 70% 이상 들어오면 회수에 큰 문제가 없지만, 시공사는 후순위라 분양률이 90% 가까이 올라야 공사비 회수가 안정된다"며 "때문에 회계법인들이 공정 막바지에서 잠재 리스크를 선제적으로 반영해 우발부채로 인식하는 경우가 많다. 결국 PF 리스크의 핵심은 분양률"이라고 설명했다.
실제 대우건설의 올해 3분기 보고서에서는 이번 문현 PF건에 대해 '보고기간 후 사건'으로 별도 기재했다. 공사기간 조정과 약정 변경이 분기 말 이후 확정되면서, 회계 기준에 따라 결산 범위 밖에서 우발부채로 처리됐다.
브릿지론·단독PF 늘었으나 PF보증 비율 40%대…재무건전성 '우위'
문현 PF 시행사의 자본잠식으로 대우건설의 보증 부담이 주목받고 있지만, 전체 PF 구조만 놓고 보면 재무건전성은 비교적 안정적인 것으로 평가된다. 올해 3분기 보고서 기준 대우건설의 PF 관련 보증잔액은 1조7609억원이며, 이는 자기자본 대비 약 42%로, 재무건전성을 위협하는 수준으로 보긴 어렵다. 오히려 대다수 경쟁사들이 50%~100% 내외인 것을 감안하면 PF 관련 재무건전성은 '우위'에 있다는 평가다.
다만, 눈에 띄는 변화는 지난해 말까지만 해도 브릿지론 보증이 '0원'이었는데 이번 분기 정비사업 부문에서만 브릿지론 관련 보증금액이 1357억원 늘었다는 점이다. 이는 한남2구역 조합이 국·공유지 매입을 위해 브릿지론을 일으키면서 연대보증이 반영된 것이라는 설명이다. 브릿지론은 본 PF로 넘어가기 전까지 사업을 잇기 위해 조달하는 초기 단계의 단기 자금으로, 용지 매입이나 인허가 지연 등으로 현금 수요가 집중될 때 흔히 사용된다.
또 올해 3분기에 단독 PF는 1조4986억원에서 1조6666억원으로 증가한 반면, 컨소시엄 PF는 1863억원에서 1115억원으로 오히려 줄었다. 단독 PF와 브릿지론이 늘어나며 전체 PF 익스포저(위험 노출도)는 소폭 증가했다. 그럼에도 전체 포트폴리오로 보면 PF 부담이 급격히 커졌다고 보긴 어렵다는 게 사측의 판단이다.
대우건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "자체사업 비중이 늘면서 단독 PF가 커졌고, 기존 컨소시엄 사업들은 공정이 마무리 단계에 들어 축소된 것"이라고 설명했다.
문현 PF 공사와 관련해서도 시행사의 자본잠식으로 우려가 제기됐지만, 실제 PF 보증 규모가 새로 확대된 것은 아니다. 특히 대우건설은 현재 상황이 크게 달라졌다고 강조한다. 공정률은 이미 90%를 넘어섰고, 중층부 지식산업센터는 100% 분양되며 오피스 역시 공기업 수요가 들어오는 등 사실상 마무리 단계에 있어 PF 회수에는 크게 문제가 없을 것이라는 진단이다.
대우건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "문현 PF 건은 사업 후반부에 들어선 만큼 공정과 분양 흐름이 안정적이며, 회사 전체 PF 보증 규모도 자기자본 대비 과도한 수준은 아니다"며 "현 시점에서 우발부채가 현실화될 가능성은 제한적"이라고 말했다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com
ⓒ 맛있는 뉴스토마토, 무단 전재 - 재배포 금지