(오늘의 재테크)부평더샵 아파트로 5.2% 배당 비결은

이지스레지던스리츠, 취득원가 낮아 8년후 상당한 매각차익 기대
(일문일답)이지스자산운용 유종우 상무, 프로젝트금융투자부문 투자1팀장

2020-07-03 12:30:00 ㅣ 2020-07-03 14:15:42

[뉴스토마토 김창경 재테크전문기자] 국내에 임대주택에 투자하는 공모리츠(REITs)가 첫 선을 보인다. 이달 6일과 7일에 공모청약을 진행하는 ‘이지스레지던스리츠’다. 회사 측은 예상 배당수익률을 연 5.2%로 제시했다.

그동안 공모 리츠들이 투자하던 오피스나 상업시설 자산이 아닌, 임대료가 저렴한 공공지원 민간임대라는 점, 임대주택을 소유한 펀드에 재투자하는 방식이라는 점, 임대주택치고도 규모가 상당하다는 점 등 특이사항이 많아 기존의 상품들과는 구분해서 체크해야 할 것들이 있다.

유종우 이지스자산운용 상무와 전화로 진행한 일문일답을 통해 이지스레지던스리츠에 관한 자세한 내용을 살펴봤다.

부평더샵 아파트 조감도 <사진: 이지스자산운용>

부평더샵 5678세대 단지 중 이지스레지던스리츠는 3578세대에 투자한다. 나머지 세대 중 일반 분양이 있다면 리츠의 임대료 책정에 영향을 받을 텐데 나머지 세대는 무엇인가?

-십정2구역을 재개발해 아파트를 짓는 사업이다. 그곳에 살던 원주민들이 있다. 이들에게 돌아갈 몫의 물량이 있고 또 인천시의 공공임대주택 물량이 있다. 나머지 전부가 우리 임대주택이다.

부평더샵은 임대아파트치고도 규모가 상당하다. 아직 임대신청을 받지도 않았다. 주변 민간임대주택 모집 당시 3.5대 1의 경쟁률을 기록했다거나, 일부 대기수요가 있다는 사실이 3578세대나 되는 대단지가 꽉 찬다는 보장은 못 될 텐데. 만약 입주자 모집에서 공실이 발생할 경우 배당재원(임대료)에서 모자라는 부분은 보전해서 배당하게 되는가, 아니면 모자라는 대로 배당하는가?

-입주자 모집은 상반기에 진행할 계획이었는데 (코로나 사태로)그러지 못했다. 세대규모는 크지만 대기수요가 많아 완판될 거라 예상하고 있다. 만약 완판하지 못해 일부 공실이 생겨도 제시한 배당은 가능하다.

이지스 151호펀드가 3.3㎡당 923만원에 매입했고 이지스레지던스리츠는 이를 다시 편입해 985만원에 투자하는 효과가 있다고 설명했다. 인근 아파트와 시세 차이가 큰데 어떻게 이게 가능한지?

-이지스 151펀드는 인천도시공사의 십정2구역 정비계획 단계에서 민간임대주택을 짓는 조건으로 받은 수분양자다. 지금은 이 지역 시세가 많이 올랐지만 2017년 진행할 당시 감정가는 3.3㎡당 1150만원이었다. 임대주택이라서 감정가의 85% 수준에서 받을 수 있었다.

일반적인 아파트의 임대수익률은 연 3%를 밑돈다. 새 아파트는 더 낮다. 더구나 공공지원 민간임대라 임대료가 주변 시세보다 저렴하다. 그런데도 어떻게 연 5% 넘는 배당을 할 수 있는가?

-임대료는 일반 분양이 주변 시세의 95%, 신혼부부 등 특별공급은 85% 수준이다. 하지만 배당수익률을 맞출 수 있는 요인들이 있다. 전체 9200억원 규모 에쿼티에 1640억원 정도 들어가는데, 리츠는 펀드의 지분증권에 투자하는 방식이다. 지분증권은 세 종류가 있다. 자산의 상당액은 우선주를 신주로 발행해 인수하는 방식을 취했다. 우선주 구주에도 일부 투자한다. 우선주는 배당에 대한 우선권이 있다. 보통주도 구주 매출로 일부 투자한다. 또 대출을 연 2% 정도로 받아서 발생하는 레버리지 효과도 있다. 임대주택이라서 용적률을 높게 받은 영향도 있다. 계산해 보니까 만실일 경우 보통주에서도 연 5% 정도 수익이 나더라. 만실이 못 돼도 리츠에 연 5% 정도 배당은 맞출 수 있다. 예상 배당수익률 연 5%가 흔들릴 가능성은 크지 않다.

설명을 들어보면 배당에 변수가 될 것들이 있다. 또 임대아파트는 2022년에 준공된다. 그때까지 리츠 배당은 무엇으로 맞춰주는지?

-펀드는 초과배당이 가능하다. 또 리츠가 예비비로 100억원을 잡아 놓았다. 준공 전까지의 배당금이나 다른 이유로 부족분이 생길 경우 예비비에서 충당하게 될 것이다.

부평더샵 임대주택을 일정기간 후 분양전환할 계획인가?

-준공 8년(의무임대기간) 후인 2030년에 통매각을 하든 개별적으로 분양전환을 하든 매각하게 될 것이다.

판교 공공임대아파트의 분양전환가격을 두고 논란이 있었다. 부평더샵의 분양전환가격은 전환할 당시의 시세대로 정해지는가?

-그렇다. 분양전환하는 시점의 시세에 준해 결정될 것이다.

초기 매입가가 저렴해 매각 차익이 상당할 것으로 예상되는데, 그 이익은 어떤 식으로 반영하는가?

-8년 동안 중간중간 회계상 재평가 차익으로 반영할 수도 있고 나중에 한꺼번에 잡을 수도 있겠지만, 어쨌든 실제 현금은 매각했을 때 발생할 것이다. 이지스레지던스리츠에도 보유한 보통주 지분증권만큼 매각 차익이 반영될 것이다.

부평더샵을 통매각하거나 분양전환한 다음엔 리츠를 청산하나?

-아니다. 영속형 리츠다. 부평더샵을 전부 매각하기 전에 아마 증자를 해서 다른 자산도 편입하게 될 거다. 투자대상이 꼭 임대주택으로 정해진 것은 아닌데, 리츠의 특성에 맞는 수익구조 등을 따져봤을 때 임대주택이 가장 적합하다고 생각한다.