장특공 폐지 논란…“매물 증가” 대 “거래 위축”

장기보유 혜택 손질 논의…거래·임대시장 영향 촉각

서울 중구 남산에서 바라본 도심 신축 아파트 공사 현장 모습. (사진=뉴시스)

 

[뉴스토마토 홍연 기자] 이재명 대통령이 장기보유특별공제(장특공제)의 단계적 폐지 가능성을 언급하면서 부동산 시장이 요동치고 있습니다. 실수요자 보호 장치로 기능해 온 제도의 손질이 예고되면서, 시장에서는 매물 증가 기대와 거래 위축 우려가 동시에 제기됩니다. 특히 1주택자까지 영향 받는 정책이라는 점에서 파급력은 다주택자 규제보다 더 클 수 있다는 평가도 나옵니다.

 

장특공제는 1가구 1주택자가 일정 기간 보유·거주한 주택을 매도할 때 양도차익의 일부를 공제해 주는 제도입니다. 현재는 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩, 양도차익의 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 예컨대 20억원에 매입한 주택을 10년간 보유·거주 후 40억원에 매도할 경우 약 20억원의 차익이 발생하지만, 공제 적용 시 실제 양도세 부담은 1억원 안팎으로 낮아집니다. 이처럼 장기간 보유한 고가 주택일수록 절세 효과가 크게 나타나는 구조입니다.

 

이 제도는 1989년 도입됐습니다. 당시 급등하는 집값 속에서 장기 보유 실수요자를 보호하고, 양도세 누진과세로 인한 과도한 세 부담을 완화하기 위한 취지였습니다. 이후 2009년 글로벌 금융위기 당시 시장 활성화를 위해 공제율이 최대 80%까지 확대됐고, 2020년에는 실거주 요건이 강화되며 ‘보유+거주’ 중심 구조로 개편됐습니다. 정책 기조 역시 투기 억제에서 실수요 보호로, 다시 형평성 강화로 이동해 왔다는 평가입니다.

 

하지만 최근에는 고가 주택일수록 공제 혜택이 커지는 구조가 형평성 논란을 낳고 있습니다. 수십억 원대 양도차익에도 세 부담률이 낮게 나타나는 사례가 공개되면서, “특혜성 감세”라는 비판이 제기되는 것인데요. 이에 정치권에서는 장특공제를 축소하거나 폐지하고, 일정 한도의 세액공제로 전환하는 방안까지 거론되고 있습니다.

"단기 매물 출회" 대 "중장기 거래 감소"

 

시장 영향에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈립니다. 단기적으로는 일부 매물 증가 가능성이 제기됩니다. 함영진 우리은행 리서치랩장은 “거주 요건은 유지하되 보유 공제가 축소될 경우 절세 효과가 컸던 고령층이나 장기 보유자들이 유예기간 내 매도에 나설 가능성이 있다”고 밝혔습니다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 “보유세 부담과 맞물려 강남권 고가 주택 보유자 중심으로 일부 매물이 나올 수 있다”고 설명했습니다.

 

다만 이러한 매물 증가가 거래 활성화로 이어질지는 불투명합니다. 송승현 도시와경제 대표는 “이미 거래세 부담이 높은 상황에서 장특공까지 폐지되면 매물이 늘더라도 거래 활성화로 연결되기에는 한계가 있다”고 지적했습니다. 시장에서는 거래 비용 증가로 인해 이사 수요가 줄고, 전반적인 거래량이 감소할 수 있다는 분석도 나옵니다. 특히 대출 규제와 취득세 부담까지 맞물린 상황에서는 매수 여력 자체가 제한적이라는 점도 변수입니다.

 

중장기적으로는 거래 위축 가능성에 더 무게가 실립니다. 장특공제가 축소되면 양도세 부담이 커지고, 갈아타기 시 추가 자금이 필요해져 주거 이동성이 떨어질 수 있다는 것입니다. 박합수 교수는 “1주택자는 상급지로 이동하기 위해 집을 파는 경우가 많은데, 세금 부담이 커지면 오히려 기존 주택에 머무르는 경향이 강해질 수 있다”고 말했습니다. 이는 시장의 유동성을 떨어뜨리는 요인으로 작용할 수 있습니다.

 

정책 목표로 제시된 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 완화 효과에 대해서도 회의적인 시각이 적지 않습니다. 송승현 대표는 “해당 현상은 주택 수 중심의 세제 구조에서 비롯된 측면이 크다”며 “장특공 폐지만으로 이를 완화하기는 어렵다”고 평가했습니다. 오히려 세 부담 증가로 갈아타기가 어려워지면서 선호 지역 집중이 유지되거나 강화될 가능성도 제기됩니다.

 

임대시장에 미칠 영향도 주요 변수입니다. 비거주 1주택자에 대한 과세 강화가 병행될 경우 전월세 물량 감소 가능성이 언급됩니다. 송 대표는 “비거주 주택을 실거주로 유도하는 정책이 시행되면 시장에 나오는 임대 물량이 줄어드는 구조로 바뀔 수 있다”고 설명했습니다. 함영진 랩장 역시 “비거주 1주택자 과세 강화는 토지거래허구역 규제와 맞물려 전세 매물 등 임대차 물량 감소로 이어질 수 있으며, 특히 아파트 준공 물량 감소 추세까지 겹치면서 그 영향이 더욱 커질 수 있다”고 내다봤습니다. 다만 일각에서는 전세시장은 기본적으로 공급 부족과 수요 증가에 좌우되는 만큼, 세제 변화만으로 설명하기는 어렵다는 분석도 나옵니다.

 

결국 장특공 개편은 단순한 세제 조정이 아니라 거래, 가격, 임대시장 전반에 영향을 미치는 변수로 작용할 전망입니다. 시장에서는 전면 폐지보다는 거주 중심으로 공제 구조를 재편하는 시나리오에 무게를 두고 있습니다. 오는 7월 세제 개편안에 반영될지 주목되는 가운데, 정책 설계에 따라 시장 충격의 강도도 달라질 것으로 보입니다. 

 

홍연 기자 [e-mail] 

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.