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2026년 04월 3일 14:41 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
[IB토마토 김소윤 기자] 총 사업비 5조원이 넘는 대규모 서리풀 복합개발이 착공 초기 공정률 1%대에 머물면서 PF(프로젝트 파이낸싱) 공사 기간 리스크 관찰 대상으로 떠올랐다. 지난해 7월 착공 직후 포스코이앤씨 안전사고 여파로 공정이 지연됐고, 이어 공사가 재개되며 정상화 단계에 들어섰지만, 최근 암반 제거 작업과 일부 민원 등 현장 변수도 나타나며 공사 기간 차질에 대한 우려가 제기되고 있다. 시공사는 일정 영향이 없다는 입장이지만, 업계에서는 초대형 PF 사업 특성상 공기 변동이 금융비용으로 전이될 수 있다는 점에서 초기 변수 누적 여부를 지켜봐야 한다는 시각도 나온다.
서리풀 업무 복합시설 개발사업 신축공사 현장.
더딘 공정률, 책임준공·금융비용 시험대 오르나
3일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 지난해 기준 사업보고서에 나온 서리풀 업무 복합시설 개발사업 신축공사에 대한 공사 진행률은 1.82%로 나타났다. 해당 사업에 대한 미청구공사 규모는 약 198억원 수준으로 집계됐으며, 손상차손 누계는 약 600만원 수준에 그쳤다.
손상차손누계는 해당 자산의 회수 가능성이 낮아졌다고 판단될 경우 미리 손실로 반영한 금액이다. 즉 사업성 악화(분양 실패)나 시행사 자금 문제, PF가 흔들릴 때 해당 계정이 잡힌다. 현재로선 손상차손누계 금액이 미미한 만큼 착공 초기 단계인 만큼 아직 회수 위험이 현실화되지 않아 손실 인식은 제한적인 수준에 그친 것으로 보인다.
미청구공사는 공사 진행에 따라 발생한 매출 가운데 아직 발주처에 청구하지 못한 금액으로, 향후 정산을 통해 회수될 자산 성격을 갖는다. 무엇보다 공사 초기 단계에서도 선투입 비용 등에 따라 발생할 수 있는 항목이다. 초대형 PF 사업의 경우 공정이 본격화될수록 미청구공사 규모도 확대되는 경향이 있는 만큼, 향후 공기 변동 여부에 따라 자산 회수 시점과 금융비용 부담이 영향을 받을 수 있다는 점에서 추이를 지켜볼 필요가 있다는 분석이 나온다.
지난해 7월 착공한 서리풀 복합개발은 현재까지 공정률이 2%에도 미치지 못하는 초기 단계에 머물러 있다. 이는 착공 직후 발생한 포스코이앤씨 안전사고 여파로 공사가 일시 중단된 영향이다. 이후 공사는 재개된 상태지만, 최근에는 토목 공사 과정에서 암반 제거 작업이 진행되면서 공기 리스크에 대한 우려도 제기되고 있다.
협력업체 관계자에 따르면 서리풀 복합개발은 착공 이후 일부 현장 변수로 인해 공기 지연 우려가 제기되고 있다. 특히 지하 7층 규모의 대형 굴착 공사가 진행되면서 토사와 암석 반출 물량이 상당한 데다, 반출 경로와 관련한 민원 부담도 적지 않은 상황이라는 설명이다. 해당 관계자는 "대형 프로젝트일수록 공기 지연이 발생할 경우 금융비용 부담으로 이어질 가능성도 있다"라고 말했다. 또 다른 관계자는 "최근 현장 곳곳에서 암석이 많이 나오고 있다"며 "암반 제거에 얼마나 시간이 걸릴지는 현재로서는 예측하기 어렵다"고 말했다.
서리풀 복합개발의 본 PF 규모는 선·후순위를 합쳐 5조 3500억원으로, 국내 단일 사업 가운데 최대급이다. 시행사 에스비씨PFV 뒤에는 엠디엠플러스·국민은행·신한은행이 주요 주주로 포진했다. 포스코이앤씨는 이 가운데 약 2조 2000억원 규모의 도급공사를 단독으로 맡으며 책임준공과 조건부 채무인수 의무를 함께 부담하고 있다. 준공 기한(2030년 2월)을 지키지 못하거나 책임준공 의무를 이행하지 못할 경우, 공기 지연으로 늘어난 이자·사업비 부담은 물론 PF 대출 채무 일부를 직접 인수해야 할 수 있는 구조다. 이 같은 구조 속에서 공정률이 1%대에 머물러 있다는 점은 초기 단계임에도 시장의 시선이 민감하게 쏠리는 배경으로 작용하고 있다.
포스코이앤씨는 현재 공정이 계획대로 진행되고 있으며, 일부 현장 변수에도 불구하고 공기 지연이나 PF 리스크로 확대될 가능성은 제한적이라는 입장이다. 포스코이앤씨 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "암반 제거 작업은 현재 진행 중이지만 공기 지연으로 이어질 수준은 아니다"라며 "부지가 워낙 넓다 보니 일부 구간에서 암반이 나오는 것은 충분히 있을 수 있는 일"이라고 밝혔다.
그는 이어 "민원이 일부 발생할 수는 있지만 공사를 중단하거나 일정을 변경할 정도는 아닌 데다 현재 공정은 계획대로 진행 중이며 이번 이슈로 일정표 변경도 없었다"라며 "때문에 우려하는 PF 금융비용에 영향을 줄 수준의 변수도 아니다. 또 지난해 공사 중단 영향 역시 이미 상당 부분 만회된 상태"라고 덧붙였다.
강남 입지로 사업성 자신…PF 만기 여유 '단기 완충'
서리풀 복합개발은 서울 서초구 서초동 옛 국군정보사령부 부지에 조성되는 초대형 복합 프로젝트로 서초역 인근 16만 5511㎡ 부지에 친환경 업무시설을 짓는 프로젝트다. 건물은 지하 7층~지상 19층, 연면적 59만8405㎡ 규모로 준공은 2030년을 목표로 잡았다. 업무·판매·문화시설이 결합된 순수 오피스 중심 단지로, 강남 업무지구(GBD)를 서쪽으로 확장하는 핵심 거점으로 평가된다.
다만 초대형 오피스 중심 개발이라는 구조 자체는 사업성 측면에서 변수로 지목된다. 최근 금리 부담과 경기 둔화로 기업들의 임차 수요가 위축될 경우 공실 리스크가 확대될 수 있고, 대규모 공급이 한 시점에 집중될 경우 임대료 하방 압력도 불가피하다는 지적이다.
여기에 초대형 PF 구조 특성상 금융비용 부담 역시 사업성 변수로 작용한다. 공기 지연이 발생하지 않더라도 임대 개시 시점이 늦어질 경우 이자 비용은 그대로 누적되기 때문이다. 특히 단일 사업에 수조원 규모 자금이 투입된 만큼, 임대율 상승 속도와 임대료 수준이 예상 대비 낮아질 경우 현금흐름 부담이 확대될 수 있다는 우려가 나온다.
시행사인 엠디엠플러스는 강남 핵심 입지에 기반한 임대 수요를 바탕으로 사업성에 자신하는 분위기다. 엠디엠플러스 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "서리풀 사업은 강남권 핵심 입지에 위치한 만큼 사업성은 전반적으로 양호하다고 보고 있다"며 "오피스의 경우 선임차를 맞추는 구조는 분양이나 임대가 어려울 때 활용하는 방식인데, 이 사업장은 입지상 임차 수요가 충분해 준공 전 대부분 임대가 완료될 것으로 예상한다"고 밝혔다.
이어 공기 지연 및 PF 리스크와 관련해서는 "PF 만기가 준공 이후까지 여유를 두고 설정돼 있어 단기적인 공정 변수에 대해서는 금융 리스크를 흡수할 수 있는 완충 구간이 존재한다"고 덧붙였다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com
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