고층제한, 서울만 그런가…해외 유명도시도 규제 비슷

런던은 불가능지역 설정, 샌프란시스코 구릉지 특성 반영

[뉴스토마토 박용준기자] 서울시의 35층 높이 규제가 강남권 아파트 재건축 논란에 휩싸인 가운데 해외 선진도시들도 개별단지별 유예가 아닌 도시의 특성을 반영한 높이관리기준을 적용하고 있다.

 

서울시는 잠실5단지의 최고 50층 재건축에 이어 압구정 현대아파트(45층), 대치동 은마아파트(49층) 등이 35층 규제에 맞서자 19일 서울시 높이관리기준 및 경관관리방안 Q & A를 발표했다.

 

이에 따르면 영국 런던은 광역 차원의 공간전략인 런던플랜에 고층건물과 조망관리에 대한 지침을 포함하고 있다. 특히, 이를 보조하는 고층건축물 지침과 런던조망관리에 ‘불가능 및 보존 필요지역’, ‘민감지역’ ‘고층건축물 가능지역’을 자치구와 시가 협의해 지역단위 개발계획에 수립·관리하도록 했다. 불가능 및 보존 필요지역에는 고층건물을 불허하며, 민감지역에는 제한적 허가를 내주고 있다.

 

고층건묵물 가능지역은 도시재생 등을 위해 주로 도시 외곽부에 위치한 대규모 개발가능지를 미리 지정해 고층건물이 가능하도록 계획했다. 이에 런던의 불가능 및 보존 필요지역에는 강변은 20m, 세인트폴 성당 주변은 30~40m로 높이 제한이 적용되며, 민감지역의 경우 약 75~100m로 내외로 여러 심의를 거쳐 제한적 허용한다.

 

프랑스 파리는 '절대높이제한으로 높이 규제를 적용하고 있으며, 외곽을 중심으로 제한적 고층 개발만 허용하고 있다. 1972년 몽파르나스호텔(59층) 개발 이후 일반지역 고도지구는 높이 제한에 따라 15m, 18m, 25m, 31m, 37m 등 5개 지구로 분류하고 있다. 외곽 리브고슈 지역은 50m와 180m로 제한적 고층 개발이 가능하다.

 

미국 샌프란시스코는 도시기본계획 차원의 제너럴 플랜과 높이제한 계획 등을 통해 지형적 특성인 구릉지를 감안해 정상부가 더 높고 건폐율이 낮은 반면, 바다 쪽으로 갈수록 점진적 하향 관리를 시행 중이다. 도심 주요상업가로인 마켓 스트리트 주변은 25~121m로 높이 제한을 적용받으며, 산지 정상부는 24~39m, 공원·구릉지 주변은 12m다.

 

고층건물은 다운타운(도심지), 지역중심 경제활동, 대중교통 중심 위주로 개발하고, 주거지나 소규모 근린생활시설 집적지에 고층건물 건립 시 이미 고층으로 조성된 중심지와 근전해야 하며 도시경관을 감안해야 한다.

 

미국 뉴욕도 맨해튼 지역에 고층 상업건축물을 집중하고, 북쪽 브롱스 주거지역에 최고 14층 내외의 공동주택을 허용하는 등 객관적으로 명확한 기준에 따라 고층개발이 가능한 지역을 구분 제시하고 있다.

 

서울시 관계자는 “해외 선진 도시들은 도시 경관을 도시의 경쟁력으로 인식하고, 중심지와 주거지역의 밀도와 경관을 차등 관리해 높일 곳은 높이고 관리할 곳은 관리하고 있다”며 “서울시도 개별단지의 예외를 적용하지 않고 2030 서울플랜과 한강변 관리기본계획에 따라 높이 규제를 적용하겠다”고 말했다.

 

서울시 도계위에 개발계획을 통과해 15~35층 주상복합·아파트 2692가구로 개발되는 강남구 개포동 구룡마을 전경. 사진/뉴시스

 

 

박용준 기자 [e-mail]

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강진규 온라인뉴스부장이 최종 확인·수정했습니다.