50~60대 직장이라면 누구나 퇴근길 도심 속 빌딩 숲을 지나며 "이 많은 빌딩 중에 내 빌딩 하나만 있다면 은퇴 후 자식들 눈치 안 보고 넉넉하게 살텐데.."라는 생각을 해 봤을 법하다. 빌딩 투자는 안정적인 임차 수입에 시세차익까지 노릴 수 있다. 특히 1%대 초저금리 시대로 접어들면서 고액 자산가들은 물론 직장인들도 싼 값에 투자금을 빌려 빌딩시장을 두드리고 있다.
하지만 돈 되는 물건을 찾는 수요가 많아지다 보니 노후대비를 염두해두고 수익성이 좋은 빌딩을 찾기는 점점 어려워지고 있다. 이에 대한 대안으로 최근에는 낡은 주택을 매입한 뒤 리모델링을 통해 가치를 높여 임대수익을 올리는 투자자들이 많아지고 있는 추세다.
예를 들면 LH(한국토지주택공사)가 매입 리모델링 임대사업을 본격 추진하고 있는데 이를 잘 활용하면 헌집을 주고 새집을 받는 효과가 생긴다. LH는 지난해 정부의 ‘서민·중산층 주거안정강화 방안’에서 발표한 매입 리모델링 임대사업의 일환으로 노후주택 1000가구를 매입한다.
매입 리모델링 임대사업은 복지시설과 대중교통시설 등에 인접한 노후된 단독·다가구 주택을 매입해 1인용 소형주택으로 리모델링 또는 재건축한 뒤 고령자와 대학생 등 주거취약계층에 임대하는 것이다. 매입 대상 주택은 수도권과 5개 광역시, 인구 10만 이상 지방도시 등 전국 80개 도시에서 사용승인 기준 15년 이상 경과된 단독주택과 공동주택(다세대·연립·아파트)이다. 현재 주택 전체가 비어 있거나 빌 예정이어야 한다.
고령자의 경우 만 65세 이상의 생계급여 또는 의료급여 수급자에게 1순위, 도시근로자 월평균 소득의 50% 이하인 자 또는 월평균 소득 100% 이하인 장애인에게 2순위 자격이 주어진다. 고령자 주택의 임대기간은 최초 2년 계약후 9회까지 재계약이 가능하고 대학생은 최초 2회 계약후 2회에 한해 재계약할 수 있다.
LH는 1차로 오는 8월까지 1000가구를 매입하고 연내 2000가구 착공을 목표로 사업을 속도감 있게 처리해나간다는 방침이다. 좋은 물건을 찾았다면 투자비용과 임대수익률을 비교해야 한다. 만약 건물 매입비 10억원에 리모델링 비용 3억원이 들었다면 투자 13억원 대비 수익률이 최소한 5%이상 되는 물건을 찾아야 한다.
이때 재산세·소득세·건축비용 등 제반 비용이 발생하므로 투자수익률에서 약1.5%정도를 뺀 수익률이 순수 임대수익률이 된다. 임대 수익률이 대출 이자율보다 높다면 레버리지를 이용하는 것도 투자수익률을 높일 수 있는 방법이다. 부동산업계 관계자는 "임대 사업자의 경우 최대 70%까지 대출이 가능하지만 금리인상 리스크가 존재하기 때문에 40~50% 정도가 적당하다"며 "은퇴자라면 조금 더 보수적으로 접근해 40%선을 넘지 않아야 한다"고 조언했다.
박민호 기자 dducksoi@etomato.com
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