건물임대차 존속기간 20년 폐지…합의로 계약 가능

민법 제651조 조항 삭제 개정안 국무회의 통과

그동안 최장 20년으로 제한된 건물임대차 존속기간이 폐지되면서 앞으로는 당사자 간 합의로 임대차 기간을 정할 수 있게 됐다.

 

법무부는 건물임대차 존속기간 제한을 없애 20년을 넘는 건물임대차 계약을 맺을 수 있도록 하는 내용의 민법 개정안이 국무회의를 통과했다고 26일 밝혔다.

 

이번 개정안은 건물임대차 등의 존속기간을 20년으로 제한한 민법 제651조 제1항과 이 조항의 부수 규정으로 임대차 기간의 갱신에 대해 규정한 민법 제651조 제2항을 모두 삭제해 임대차 최장 존속기간의 제한을 삭제했다.

 

민법 제651조에 따르면 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차의 경우를 제한 외에는 임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다.

 

또한 당사자의 약정 기간이 20년을 넘으면 이를 20년으로 단축하고, 10년 이내에 한해 약정 기간을 갱신할 수 있도록 하고 있다.

 

앞서 헌법재판소는 지난 2013년 12월26일 건물임대차 등의 존속기간을 20년으로 제한한 민법 제651조 제1항에 대해 위헌 결정을 내렸다.

 

헌법재판소는 당시 해당 조항의 입법목적이 불명확하고, 최장 존속기간 제한으로 오히려 자율적 거래관계 형성을 왜곡해 계약의 자유를 침해하는 점, 제651조가 없더라도 현행 법체계만으로도 임대차 관계를 원활히 운영할 수 있는 장치가 충분히 마련돼 있는 점 등을 근거로 제시했다.

 

법무부는 존속기간을 30년 또는 50년으로 연장하는 방안도 함께 검토했지만, 계약 자유의 원칙을 과잉 제한할 필요가 없다는 헌법재판소 위헌 결정의 취지를 존중해 삭제안이 타당하다고 결론 내렸다.

 

다른 나라의 사례를 보면 미국의 대부분 주와 프랑스, 유럽 민사법 공통기준안(DCFR) 및 러시아는 최장 존속기한 제한을 두고 있지 않다.

 

일본은 민법에 최장 존속 기간을 제한하고 있지만, 특별법인 차지차가법에서 건물임대차의 경우 최장 존속기간 제한 적용을 배제하고, 토지임대차는 임대차 존속기간을 자유롭게 정할 수 있는 여지를 둬 사실상 제한이 없다.

 

독일은 최장 존속기한에 대한 규정은 없으나, 존속기한이 30년을 넘는 임대차 계약은 일정 요건 아래 특별해지권을 부여하도록 하고 있다.

 

반면 대만과 중국은 민법에 임대차 법정 최장 존속기간을 20년으로 제한하고 있다.

 

법무부 관계자는 "당사자 합의로 임대차 기간을 20년 넘게 설정했다가 경제사정이 나빠지면 20년의 존속기간을 주장하면서 선지급 임차료 반환을 주장하는 등 임대차 존속기간을 악용할 여지를 막을 수 있다"며 "당사자 간 합의로 자유롭게 임대차 기간을 정할 수 있도록 해 국민의 계약 자유와 재산권 행사를 충실히 보장할 수 있을 것"이라고 말했다.

 

정해훈 기자 [e-mail]

 

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