[뉴스토마토 한승수기자] 침체기 투자처를 찾기 힘든 자금들이 수익형부동산으로 몰리고 있다. 하지만 비싼 분양가에 은행이자 수준의 수익도 올리기 힘든 수익형부동산이 속출하고 있어 소비자들의 꼼꼼한 분석이 필요하다.
◇"오피스텔 전용률의 함정"..아파트보다 비싼 오피스텔
최근 잠실에서 분양해 최고 132:1의 경쟁률을 보였던 ‘잠실 아이파크’.
이 오피스텔의 분양가는 3.3㎡당 1400만원선이다. 인근에서 10년 전 분양한 오피스텔 잠실 올림픽타워의 당시 분양가가 3.3㎡당 1250만원인 점을 감안하면 저렴해 보인다.
하지만 실주거면적, 즉 전용면적 기준으로 환산할 경우 상황은 달라진다.
전용률이 44%에 불과한 잠실 아이파크의 전용면적 기준 3.3㎡당 분양가는 3300만원. 반면 전용률이 54%인 올림피타워의 3.3㎡당 분양가는 2330만원이다.
150만원 차이였던 분양가 차이는 970만원으로 벌어진다.
또 실주거면적이 좁기 때문에 높은 월세를 기대하기도 힘들어 수익률 하락은 불가피하다.
전용면적 34㎡인 잠실 올림픽타워의 월임대료는 85만원 수준. 신규 오피스텔이라고 하지만 전용면적 24㎡인 잠실 아이파크는 올림픽타워 이상의 임대료를 받기는 힘들 것으로 보인다.
인근 중개업소는 “전용률이 44%에 저 가격이면 싼 편은 아니다”라며 “임차 수요가 많은 곳이라 공실 걱정은 없겠지만 방이 작아 월세 가격은 한계가 있다”고 설명했다.
최근 광교에서 분양을 마친 대우건설의 ‘광교 푸르지오 월드마크’ 역시 같은 사례다.
이 오피스텔의 전용률은 겨우 40%이다. 계약면적 89㎡(27평) 중 실제 거주공간은 겨우 36㎡(11평)에 불과합니다. 계약기준 3.3㎡당 940만원이었던 분양가는 전용면적 기준 2300만원으로 급등합니다.
인근에서 ‘H'건설사가 공급한 한 아파트 전용면적 기준 3.3㎡당 분양가는 1500만원 선. 오피스텔이 아파트보다 분양가가 높게 된다.
클리코컨설팅 한문도 대표는 "오피스텔은 전용면적과 공용면적, 주차장 면적이 모두 더해진 계약면적을 기준으로 분양가를 공시한다"며 "월세를 결정하는 전용면적 대비 분양가에 대한 꼼꼼한 분석이 투자수익률을 조금이라도 높일 수 있다"고 조언했다.
◇고분양가에 수익률 하락.."은행 이자도 안나와"
수익형 부동산의 다른 한 축인 도시형생활주택 역시 고분양가에 수익률 보장이 쉽지 않다.
용산구 한강로에서 분양하는 도시형생활주택 ‘시티하우스 용산’. 이 오피스텔은 수익률이 5%에 달할 것이라 광고 하지만 인근 공인중개사의 설명은 달랐다.
‘시티하우스 용산’의 분양가는 2억2000만원(19.9㎡A 4~5F 기준)이다. 3.3㎡당 분양가는 무려 3640만원에 달한다.
용산구 시티공인 관계자는 "수익률을 5%를 내려면 월세를 90만원 정도를 받아야 한다"며 "더 큰 평형의 원룸이나 오피스텔이 50~70만원을 받는다. 저 분양가면 은행에 맡겨만 놔도 이 정도는 나올 것"이라고 설명했다.
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