양도세 종료 이후 집값 ‘이원화’…강남 '관망'·외곽 '키맞추기'

매물 줄고 거래 둔화…7월 세제개편이 시장 분수령

[뉴스토마토 홍연·이수정 기자] 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 부동산 시장은 관망세가 짙어지는 모습입니다. 급매물이 소진된 일부 지역에서는 가격 반등 조짐도 나타나면서 5월10일 양도세 중과가 재개된 이후 시장 흐름에 관심이 쏠립니다. 

 

전문가들은 공통적으로 양도세 중과 재개 이후 시장이 단일 방향으로 움직이기보다는 지역별로 엇갈리는 ‘이원화’ 흐름을 보일 가능성이 크다고 진단합니다. 강남권은 세제 부담과 정책 불확실성 영향으로 매수·매도 모두 관망세가 이어지는 반면, 서울 외곽은 상대적으로 가격 부담이 낮고 실수요가 유입되면서 점진적인 상승 흐름, 이른바 ‘키맞추기’ 장세가 나타날 수 있다는 분석입니다.

 

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 현재 시장 상황을 이미 ‘매물 잠김 초기 단계’로 규정했습니다. 다주택자들이 세 부담을 피하기 위해 매도를 서두르기보다 보유를 선택하거나 임대 전환을 택하면서 시장에 나오는 물건이 줄고 있다는 것입니다. 그는 “지금은 ‘안 팔리면 보유하겠다’는 심리가 강해진 상황”이라며 “5월9일 이후에는 서울 외곽의 15억 이하 아파트를 중심으로 거래가 늘고 가격이 점진적으로 맞춰 올라가는 흐름이 나타날 수 있다”고 전망했습니다. 다만 “정부의 세제 압박 기조가 계속되는 만큼 추가 정책에 따라 다시 매물이 출회될 가능성도 있다”며 불확실성을 함께 짚었습니다.

 

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 시장의 구조적 차별화를 강조했습니다. 그는 “강남 고가 주택은 대출 규제와 세금 부담 등 복합적인 규제 영향으로 약세 또는 보합 흐름이 이어질 가능성이 높다”며 “반면 외곽 지역은 가격 메리트와 실수요 유입으로 강보합 흐름을 보일 것”이라고 분석했습니다. 이어 “부동산 시장에서는 매수 시점을 맞추려 하기보다 자금 상황과 입지 경쟁력을 기준으로 접근하는 것이 중요하다”고 조언했습니다.

 

서울 중구 남산에서 서울시내 아파트가 보이고 있다. (사진=뉴시스)

 

윤지해 부동산114 선임연구원은 상승 가능성에 보다 무게를 뒀습니다. 그는 “유예기간 동안 정부 의도와 달리 가격이 뚜렷하게 하락하지 않았다는 점은 시장의 하방 압력이 크지 않다는 의미”라며 “양도세 중과가 재개되더라도 상승폭이 오히려 확대될 여지가 있다”고 말했습니다. 특히 “그동안 상승이 제한됐던 서울 외곽 지역이 뒤늦게 상승 흐름에 합류할 가능성이 크다”고 설명했습니다.

지역별 차별화 뚜렷…실수요는 '선별 매수' 필요 

 

송승현 도시와경제 대표는 시장을 ‘국지적 흐름’ 중심으로 해석했습니다. 그는 “양도세 중과 이후에는 거래량 감소가 먼저 나타나겠지만, 모든 지역이 같은 방향으로 움직이진 않을 것”이라며 “핵심 입지와 선호 지역은 가격을 방어하거나 상승하고, 수요가 약한 지역은 조정되는 양극화가 심화될 것”이라고 설명했습니다. 이어 “결국 시장은 전반적 상승이나 하락이 아니라 ‘선별적 상승’ 형태로 나타날 가능성이 크다”고 덧붙였습니다.

 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 정책 영향 자체를 제한적으로 평가했습니다. 그는 “양도세 중과 유예 종료는 다주택자 보유 주택에 국한된 이슈로, 이것만으로 시장 전체 방향이 바뀌기는 어렵다”며 “기존과 같이 주요 지역을 중심으로 한 상승 흐름은 이어질 가능성이 크다”고 말했습니다. 또한 “1주택 갈아타기 수요 등 기본적인 실수요는 계속 유지될 것”이라고 내다봤습니다.

 

함영진 우리은행 부동산 리서치 랩장은 단기적으로 매물 감소와 가격 강보합 흐름을 전망했습니다. 그는 “7월 세제 개편 이전까지는 매물 잠김 현상이 이어질 가능성이 크다”며 “전세 매물 감소와 전월세 가격 상승이 맞물리면서 외곽 지역에는 실수요 매수세가 꾸준히 유입될 것”이라고 말했습니다. 특히 “노도강, 금관구, 강서 등 서울 외곽 지역은 6억원대 대출을 활용한 수요가 유입되며 호가 상승 흐름이 이어질 수 있다”고 설명했습니다. 반면 “강남권과 한강변 고가 주택은 세제 강화 예고와 정책 불확실성으로 인해 관망세 속 강보합 흐름이 예상된다”고 덧붙였습니다.

 

전문가들의 의견을 종합하면 양도세 중과 유예 종료 이후 시장은 ‘매물 감소→거래 위축→지역별 차별화’라는 흐름으로 전개될 가능성이 큽니다. 특히 공급 부족과 정책 변수라는 두 축이 맞물리면서 단기적으로는 가격이 급격히 하락하기보다는 제한적 상승 또는 보합 흐름을 보일 가능성이 높다는 분석이 우세합니다. 실제로 급매물 소진 이후 일부 단지에서는 거래 가격이 다시 상승하는 움직임도 확인되고 있어 시장의 하방 경직성이 강화됐다는 평가도 나옵니다.

 

여기에 전문가들이 공통으로 주목하는 최대 변수는 오는 7월 발표 예정인 세제개편안입니다. 장기보유특별공제 축소 또는 폐지, 비거주 1주택자 과세 강화 등 구체적인 방향에 따라 추가 매물 출회 여부가 갈릴 수 있어서입니다. 당장 5월9일 이후보다 세제개편안 윤곽이 드러나는 하반기가 시장의 실질적인 분기점이 될 것이라는 시각이 지배적입니다. 즉 단기적으로는 매물 잠김에 따른 가격 방어 흐름이 이어질 수 있지만, 중장기적으로는 세제 변화에 따라 다시 시장 방향이 재조정될 가능성이 크다는 의미입니다.

 

서울 송파구의 한 공인중개사무소에 아파트 매물 안내문이 붙어 있다. (사진=뉴시스)

 

실수요자 전략을 두고는 의견이 다소 엇갈렸습니다. 양지영·박원갑 위원은 매수를 서두를 필요가 없다고 본 반면, 윤지해 연구원은 자금이 준비된 수요자라면 더 늦기 전에 매수에 나설 필요가 있다고 강조했습니다. 송승현 대표와 이은형 연구위원은 시장 타이밍보다 입지와 가격, 자금 여건을 종합적으로 고려하는 접근이 필요하다고 조언했습니다. 함영진 랩장 역시 “무주택자의 경우 자금 여건이 충분하다면 매수를 무리하게 미룰 필요는 없지만, 금리와 대출 부담을 고려해 신중하게 접근해야 한다”고 덧붙였습니다.

 

홍연 기자 [e-mail]

이수정 기자 [e-mail]

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.