[IB토마토 김소윤 기자] '미분양 무덤'으로 불려온 대구에서
GS건설(006360)이 비교적 안정적인 프로젝트파이낸싱(PF) 성적표를 내놓고 있다. 대구 남구 대명3동과 달서구 송현주공3단지 정비사업은 모두 시장 침체라는 악재를 겪었지만, 사업 중단이나 장기 표류로 이어지지 않았다. 대명3동은 분양 침체 국면에서도 2년 전 분양가를 유지하며 수요를 흡수했고, 송현주공3단지 역시 사업 조건을 재정비한 뒤 사업 안정성을 확보했다. 업계에서는 대구 부동산 시장의 불확실성이 큰 상황에서도, 리스크 관리에 방점을 둔 사례로 평가하는 모습이다.
대명자이 그랜드시티. (사진=GS건설)
미분양 공포 속 완판 가시권…대명·송현으로 증명한 관리 능력
4일 정비업계에 따르면 대구 남구 대명3동 재개발사업(대명자이 그랜드시티)과 달서구 송현주공 3단지 재건축(상인센트럴자이) 정비사업은 모두 사업비 인상 요구와 분양시장 침체라는 이중 악재를 겪었지만, 시공·조합 간 갈등 조정과 추가 계약 유치 등을 통해 사업 중단이나 장기 표류로 이어지는 최악의 상황은 피한 것으로 전해진다.
먼저 대명3동 뉴타운 재개발정비사업은 지난 2022년 11월 분양에 나섰지만, 당시 조짐을 보이던 대구 부동산 시장 둔화 속에서 분양 성적은 기대에 미치지 못했다. 이후 대구 전반의 주택 시장이 급격히 꺾이면서 사업은 한동안 속도 조절 국면에 들어갔다. 다만 2024년 들어 분양을 재개하면서 전략을 수정했다. 2022년 첫 분양 당시와 마찬가지로 3.3㎡당 평균 1585만원, 전용 84㎡ 기준 5억1900만원 수준의 분양가를 유지해 가격 부담을 낮춘 것이 인근 신규 단지들과 비교해 상대적인 가격 경쟁력으로 작용했고, 침체된 수요를 다시 끌어들이는 계기가 됐다. 현재는 분양 물량이 대부분 소진된 상태로 전해지며, 착공 역시 이미 이뤄진 만큼 사업은 정상적인 궤도에 올라선 것으로 평가된다.
송현주공 3단지 재건축정비사업 역시 추진 과정에서 사업 조건을 둘러싼 이견이 한 차례 크게 불거졌던 곳이다. 2022년 이후 원자재 가격과 인건비가 급등하며 전국 정비사업 전반에서 비용 구조 조정이 불가피해진 가운데, 이 사업장도 그 흐름에서 자유롭지 못했다. 다만 조합과 시공사는 사업 중단이나 장기 표류를 피하는 데 방점을 두고 조건을 재정비하는 방향을 택했고, 이후 변경 계약을 통해 사업 구조를 정리했다. 현재는 조합원 계약이 96%대까지 마무리된 상태에서 착공 허가를 받고 공사가 진행 중이며, 일반분양은 후분양 방식으로 진행한다는 방침이 제시돼 있다.
그간 대구 지역은 전국에서 미분양 위험이 가장 먼저, 가장 크게 드러난 시장으로 꼽혀 왔다. 공급이 집중된 가운데 주택 수요가 빠르게 위축되면서 분양이 지연되거나 금융 부담이 커진 사업장들이 잇따랐고, 이 과정에서 대구 부동산 PF 전반이 취약하다는 인식이 굳어졌다. 업계에서는 한때 대구 PF를 '약한 고리'로 분류하며 보수적으로 접근해 왔고, 이 같은 시각은 금융시장 전반의 자금 경색 국면에서 더욱 강화됐다.
두 사업장의 경우 대구 부동산 시장이 급격히 위축된 이후에도 사업이 멈추지 않았다는 공통점을 갖는다. 과거 분양 부진과 비용 구조 변화라는 부담이 동시에 작용했지만, 사업 자체를 접거나 장기 표류시키기보다는 조건 조정과 일정 관리에 초점을 맞춰 완주를 택했다는 점에서다. 업계에서는 대구 지역 정비사업 가운데서도 이들 사업장이 상대적으로 이른 시점에 리스크를 드러낸 뒤, 관리 국면으로 전환한 사례로 보고 있다.
단기 유동화로 이어진 대구 PF…관리 국면 속 남은 과제
이 과정에서 확인되는 점은 두 사업장 모두 자금 조달 과정에서 사업 단계에 따라 만기와 자금 운용을 조정하는 방식이 반복되고 있다는 점이다.
금융감독원 전자공시시스템에 따르면 대명3동 사업의 경우 보증한도는 1142억4000만원으로, 이 가운데 GS건설이 부담하는 보증금액은 394억8000만원이다. 해당 PF는 SPC(특수목적법인)를 차주로 한 ABSTB(자산유동화 전자단기사채) 방식으로 조달됐다. 송현주공3단지 재건축 PF 역시 기타 금융기관을 통한 본PF 구조로, 보증한도 790억4000만원 중 GS건설의 보증금액은 767억3400만원으로 나타났다. 두 사업장 모두 형식상 본PF 틀을 유지하고 있으나, 실제 자금 조달은 단기 유동화 방식이 반복되는 구조다.
지난달 말 대명3동 뉴타운 재개발 PF는 제10회 ABSTB 35억원 규모로, 송현주공3단지 재건축 PF는 제4회 ABSTB 561억원 규모로 각각 유동화가 이뤄졌다. 두 사업 모두 PF Loan(프로젝트파이낸싱 대출) 유동화 형태로 자금을 조달했으며, GS건설이 연대보증(채무 불이행 시 시공사가 대신 갚겠다는 보증)을 제공한 구조다. 송현주공3단지의 경우 만기 연장 요건이 충족되면 2026년 4월 30일까지 기한을 늘릴 수 있도록 설계돼 있고, 대명3동 유동화증권의 만기일은 2026년 4월 2일로 설정돼 있다.
일각에서는 이를 두고 대구 부동산 시장의 불확실성이 여전한 상황에서 PF 구조를 크게 바꾸기보다는, 기존 사업장을 관리 가능한 범위에서 운영하려는 선택으로 보고 있다. 분양과 공정이 일정 궤도에 오른 사업장을 중심으로 단기 유동화를 활용해 자금 흐름을 이어가면서, 무리한 확장이나 장기 부담을 늘리지 않는 방향에 초점을 맞췄다는 해석이다. 실제로 송현주공3단지와 대명3동 사업장은 각각 사업 여건에 맞춰 차환 규모와 운용 방식에 차이를 두며, 속도 조절에 나선 모습이다.
통상적으로 장기 PF 대출이나 장기 ABS로 자금을 한 번에 묶어두면 만기 불일치와 잦은 차환에서 오는 불확실성을 크게 줄일 수 있어, 부동산 PF 금융시장에서는 장기 조달을 선호한다. 반면 사업 기간이 수년에 걸치는 PF를 수개월짜리 단기 유동화로 반복 차환할 경우, 사업 자체보다 자금시장 상황에 따라 리스크가 좌우될 가능성이 커진다. 시장 분위기가 나빠지면 발행 조건이 급격히 악화되거나 조달 자체가 막힐 수 있다는 점에서다. 이런 맥락에서 보면, GS건설의 두 곳 대구 정비사업에서 단기 조달이 이어지고 있는 구조는 여전히 관리가 필요한 과제로 남아 있다는 평가가 나온다.
단기 유동화가 반복될 경우 차환 부담이 커질 수 있다는 지적이 나오는 가운데, 회사 측은 개별 사업장의 특성을 감안한 자금 조달이라는 점을 강조하고 있다. GS건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "연대보증에 따른 차환 리스크를 완화하기 위해 향후 론(Loan) 대출 전환 등 자금 조달 구조 조정도 검토하고 있다"라며 "아울러 연대보증 규모 역시 자본금을 초과하지 않는 범위 내에서 관리하고 있다"라고 설명했다. 이어 "두 사업장 모두 사업비 조달이 이뤄진 것은 맞지만, 송현주공3단지는 대출 만기 도래 과정에서 일부 상환을 원하는 조합원들의 수요를 반영해 리파이낸싱을 진행한 사례이고, 대명3동 사업장은 사업비 추산액 증가에 따라 추가로 자금을 조달한 경우"라고 덧붙였다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com
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