[뉴스토마토 홍연 기자] 올해 전국 민간 아파트 분양 계획 물량은 18만 가구를 웃돌지만, 최근 3년 평균을 하회하는 데다 실제 분양 성사 여부는 불투명한 상황입니다. 분양 시기를 확정하지 못한 물량이 40%에 육박하고, 공급 구조 역시 정비사업에 편중돼 있어 계획 대비 공급 차질 가능성이 크다는 분석입니다.
2일 부동산R114에 따르면, 올해 전국 민간 아파트 분양 계획 물량은 18만7525가구로 조사됐습니다. 이는 작년 실제 분양된 18만1138가구에 비해서는 소폭 많지만, 최근 3개년 평균인 19만8000가구에는 못 미치는 수준입니다.
더 큰 문제는 이 중 상당 부분이 구체적 일정도 정하지 못했다는 점입니다. 전체 계획 물량 가운데 7만2090가구, 비율로는 38.4%가 분양 시기를 확정하지 못한 상태입니다.
(그래프=뉴스토마토)
지역별로 살펴보면 서울의 경우 3만4230가구 분양 계획 중 45.2%인 1만5483가구가 미정이며, 경기도는 5만6873가구 중 25.3%, 인천은 1만8343가구 중 27.9%가 각각 일정을 잡지 못했습니다. 여기에 주요 건설사가 아직 올해 분양 계획 자체를 확정하지 않은 점을 감안하면, 향후 전체 공급 규모는 더 유동적일 수 있습니다.
시공능력평가 상위 10대 건설사의 작년 분양 실적은 계획 대비 66% 수준에 그쳤습니다. 삼성물산, 현대건설, 대우건설 등은 계획 대비 80% 이상을 기록한 반면, DL이앤씨, 현대엔지니어링, 포스코이앤씨 등은 50%를 밑돌며 희비가 엇갈렸습니다.
수도권의 경우 분양 물량이 정비사업에 과도하게 편중돼 있어 실제 공급이 계획대로 이뤄질지는 미지수입니다. 올해 수도권 민간 분양 예정 물량 10만9446가구 가운데 60%에 해당하는 6만5626가구가 재개발·재건축 등 정비사업으로 공급될 예정입니다.
특히 서울은 심각한 수준입니다. 전체 계획 물량 3만4230가구의 85%인 2만9133가구를 정비사업을 통해 내놓을 계획입니다. 정비사업은 인허가 절차, 조합원 간 이해관계, 자금 조달 여건 등 변수가 많아 예정된 시기에 분양이 이뤄지지 않는 경우가 빈번합니다.
실제로 지난해 서울에서는 금리 부담과 자금 조달 애로, 각종 규제 등으로 사업이 늦춰지면서 당초 계획 2만1719가구 대비 7299가구나 적은 1만4420가구만 분양되며 달성률이 66%에 그쳤습니다. 더샵 신풍역, 오티에르 반포, 아크로 드 서초 등이 올해로 분양을 미룬 대표 사례입니다.
권역별로는 수도권에 전체 물량의 58%가 집중됐고, 지방은 42% 수준입니다. 사업 유형별로는 도급 포함 자체사업이 51.5%, 리모델링 포함 정비사업이 43.5%를 차지했습니다.
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악성 미분양 13년 8개월 만에 최대
한편 미분양 해소도 만만치 않은 과제로 대두되고 있습니다. 지난해 11월 기준 이미 준공됐으나 팔리지 않은 '악성 미분양' 주택이 2만9166가구로 집계돼 2012년 3월 이후 13년 8개월 만에 최대치를 기록했습니다. 전월 대비 3.9% 증가한 수치입니다.
준공 후 미분양 증가는 주로 지방에서 나타났습니다. 11월 지방의 악성 미분양은 전월보다 1082가구 늘어난 2만4815가구를 기록했습니다. 수도권은 4351가구로 전월 대비 4가구 증가에 그쳤습니다.
전체 미분양 주택은 6만8794가구로 전월 대비 0.4% 소폭 감소했으나, 지방은 5만2259가구로 오히려 1.4% 늘어나 지역 간 격차가 뚜렷했습니다.
서울 분양시장은 급속도로 위축되는 모습입니다. 지난해 11월 서울의 신규 분양 실적이 단 한 건도 없었습니다. 아파트 매매 거래량도 한 달 새 60% 이상 급감하며 4395건에 그쳤습니다. 전월 1만1041건에서 대폭 줄어든 수치입니다.
한편 공공 분양을 포함한 전체 분양 물량은 22만1028가구로 예상됩니다. 정부 계획에 따르면 올해 공공분양이 3만805가구 공급돼 전체의 14.1%를 차지할 전망입니다.
업계에서는 민간 분양만으로는 충분한 공급을 기대하기 어려운 만큼, 공공 분양 확대와 민간의 선택적 공급이 병행되는 구조가 올해 분양시장의 향방을 결정하는 핵심 변수가 될 것으로 내다보고 있습니다.
이태용 부동산R114 책임연구원은 "올해 분양 계획 물량이 실제 시장에서 얼마나 소화될 수 있을지는 여전히 미지수"라면서 "올해 분양시장은 민간 분양만으로 공급 여력을 판단하기보다는, 공공을 포함한 전체 공급 구조 속에서 연착륙이 가능한지 여부를 함께 살펴볼 필요가 있다"고 말했습니다.
홍연 기자 hongyeon1224@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.
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