[뉴스토마토 홍연 기자] 서울 주간 아파트값이 6년 9개월 만에 가장 큰 폭으로 오르는 등 과열 상태를 보이고 있습니다. 강남3구 오름세가 마용성(마포·용산·성동)을 넘어 외곽 지역까지 확대됐습니다. 부동산 전문가들은 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행 이후 거래량이 감소할 수는 있으나 가격 하락으로 이어지지는 않을 것으로 전망하면서 매물 잠김 현상 해소가 시급하다고 입을 모았습니다.
한국부동산이 발표한 6월 셋째 주(16일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.36% 올랐습니다. 이는 문재인정부 때인 2018년 9월 둘째 주의 0.45% 상승 이후 최대 상승 폭인데요. 서울 아파트값은 지난 2월 초 상승으로 전환한 뒤 20주째 올랐고, 최근 상승 폭이 더 가팔라지는 추세입니다.
최근까지 이어져온 '똘똘한 한 채' 중심의 쏠림 현상은 고가 아파트 중심으로 실질적인 가격 상승을 이끌고 이는 전 지역 심리에 영향을 주며 상승세를 확산시키고 있습니다.
전문가들이 꼽는 현재 집값 상승의 원인은 공급 부족과 함께 DSR 3단계 등 강화하는 대출 규제 시행을 앞두고 막차 수요 몰림 때문인데요. 여기에 금리 인하 기대감, 정부의 추가경정예산 편성 등 유동성 공급에 대한 기대감이 영향을 미쳤습니다.
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서울 시내 아파트 단지 모습. (사진=뉴시스)
전문가 "갭 메우기 현상…수요 여건 약한 지역은 상승 폭 제한"
공급 부족 우려 역시 매수 심리를 자극하면서 집값을 끌어올리고 있는데요. 새 아파트 선호는 높아지지만 서울 내 재건축·재개발 사업은 규제와 민원으로 지연됐고, 신규 택지 개발도 정체됐죠. 이런 상황에서 재건축 단지에 대해 재건축 초과이익환수제 조정, 안전진단 완화 등의 정책 변화가 이뤄질 것으로 예상되면서 시장은 선반영 심리로 반응하고 있다는 분석입니다. 현재는 실수요와 투자 수요가 동시에 몰리고 있습니다.
미국의 금리 인하 전환 기대감과 새 정부의 규제 완화 가능성, 서울 내 신규 입주 물량 감소에 따른 공급 부족으로 서울 집값 상승세는 당분간 이어질 가능성이 높은데요. 올해 하반기까지 정책이 전환되지 않는 한 매수세가 유지될 것이란 전망입니다. 다만 상승세가 중저가 지역으로 번지며 '갭 메우기' 현상이 나타나지만, 과거 문재인정부 시절처럼 수도권 전역이나 지방까지는 불장이 이어지지 않을 것이란 의견이 지배적입니다.
송승현 도시와경제 대표는 "입지·학군·교통 등 기본 수요 여건이 약한 지역은 상승 폭이 제한적이며, 실수요보다 단기 투기 수요가 진입한 지역은 조정 시 타격이 클 수 있다"면서 "한강벨트 이남·서남권 중심으로는 일정 수준의 추가 상승 여력이 있다"고 말했습니다.
양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "서울 주요 지역들은 규제가 나오더라도 결국 오른다는 학습효과 때문에 중장기적으로는 우상향을 할 수밖에 없는 환경"이라면서 "서울 외곽 지역이나 수도권 외곽 지역도 가격이 덜 오르는 것이지 하락하지 않을 것"이라고 말했습니다. 이어 "똘똘한 한 채 현상이 심화하면서 주요 지역은 가격 상승 폭이 커지고, 기본적인 수요가 있는 지역들은 가격이 계속 오를 수 있다"고 설명했습니다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "서울은 소폭이더라도 상승 추세가 지속될 것으로 볼 수 있지만 지방까지 포함한 전반적인 상승장을 기대하기는 어렵다"면서 "외곽 지역의 경우 주요 지역과는 본래 가격 자체에 차이가 있어 상승세가 확대되더라도 제한적인 금액 변동일 것"이라고 전망했습니다.
과열 양상을 보이는 서울 집값에 대한 이재명정부의 대응책에도 눈길이 쏠리는데요. 전문가들은 규제 완화와 함께 시장 내 유통 가능한 매물 확보가 시급하다고 보고 있습니다.
현재 다주택자 양도세 중과 완화, 보유세 조정 등의 정책적 유인을 통해 매물을 시장에 유도하고, 거래 활성화를 통해 잠겨 있는 공급이 풀려야 실수요자 접근성이 좋아진다는 것인데요. 특히 재건축 초과이익환수제, 안전진단 규제 등으로 멈춰 있는 정비사업들이 다시 유통 가능 재고로 전환될 수 있도록 유연한 제도 개선이 필요하다고 봤습니다. 이 밖에 3기 신도시 조기 공급, 서울 도심 내 신속통합기획 확대, 유휴 국공유지 활용 등으로 주택 수급에 대한 확신을 줄 필요가 있다는 의견입니다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "세금 규제를 안 하고 공급으로 집값을 잡겠다는 건 이상적인 생각"이라면서 "재초환 폐지, 양도세 감면 등 시장에서 기대하지 않은 정책 나와야 효과 있다"고 말했습니다. 이어 "서울 집값 상승 문제 해결에 대한 숙제를 외면하면서 규제를 풀지 않은 채 시장을 그대로 내버려두는 것은 방치"라고 지적했습니다.
송승현 대표는 "실질적 공급 확대와 세제 정책을 통해 매물이 시장에 나오도록 해야 한다"면서 "정비사업들이 유통 가능 재고로 전환할 수 있도록 하는 제도 개선 등 단기 처방과 중장기 전략의 병행이 필요하다"고 강조했습니다.
양지영 수석은 "세제 부분에 대한 규제를 풀어 다주택자가 갖고 있는 매물이 시장에 나오도록 유도하는 것이 중요하다"면서도 "단순한 공급이 아니라 좋은 입지에 합리적인 가격의 아파트가 공급되는 것이 필요하기 때문에 입지나 가격 부분 등에서 구체적인 공급 로드맵을 제시할 필요가 있다"고 밝혔습니다.
홍연 기자 hongyeon1224@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.
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