[뉴스토마토 홍연 기자] 대선 이후 금리 인하, 재정지출 증가 등 다양한 경기 부양책이 예상되면서 서울은 매매 수요가 증가할 것으로 전망됩니다. 전문가들은 새 정부 출범 이후 강남·용산·마포 등 선호 지역을 중심으로 정책 기대감에 따른 매수세 회복이 예상되는 가운데 지방은 미분양 물량이 해소되기 전까지는 당분간 하락세를 이어가는 양극화 현상이 계속될 것으로 봤습니다.
3일 뉴스토마토가 부동산 전문가 10인을 대상으로 한 설문조사에 따르면 10명 모두 서울 집값은 대선 이후 상승세를 이어갈 것으로 전망했습니다. 수도권은 교통·입지 호재가 있는 지역은 상승이 예상되나, 경기 외곽 등 수급 불균형 지역은 부진해 지역 간 온도차가 크기 때문에 대다수가 소폭 상승에 머물 것이라고 분석했습니다. 지방은 일부 광역시와 세종시를 제외하고 인구 감소와 거래 침체, 미분양 적체 등이 복합적으로 작용하면서 기초 수요 부재에 따른 가격 하방 압력이 지속돼 당분간 하락세가 불가피하다는 의견입니다.
전세 시장 역시 서울은 입주 물량이 줄고 반전세·월세 전환 확대와 토지거래허가구역 확대 재지정으로 전세 공급 부족 현상이 나타날 가능성이 높습니다. 수도권은 지역별 양극화가 심화하면서 입주 물량이 많은 일부 지역에서는 전세 매물 적체가 발생할 수 있어 전체적으로 상승과 하락 요인이 혼재될 것으로 예상됩니다. 지방은 이미 전세가가 하락한 지역이 많아 추가 하락 여지는 제한적일 것으로 봤습니다.
(표=뉴스토마토)
분양 시장에서도 입지 여건·시세 차익에 따라 양극화 현상이 나타날 전망입니다. 김인만 김인만부동산연구소 소장은 "PF 자금난에 공사비까지 계속 올라 강남 재건축이나 공공택지를 제외하고 제대로 된 분양 물량이 나오기 어려운 상황"이라면서 "이런 상태를 방치하면 분양 물량, 입주 물량 급감은 불가피하고 전세가격이 올라가면서 매매가격을 자극할 우려가 있어 새 정부에서는 빠른 조치가 필요하다"고 조언했습니다.
금리·대출 규제 주요 변수…공급은 실천·속도가 중요
전문가 10인은 대선 이후 집값을 좌우할 주요 변수로 금리, 대출·세금 규제를 꼽았습니다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "고가 핵심지(강남·용산)는 심리 회복과 정비사업 기대감으로 강세를 보일 수 있으나, 외곽이나 지방은 대출 의존도가 높아 제한적 회복에 그칠 가능성이 높다"라면서 "이재명 정부의 공급 정책 실현 가능성과, 세제 완화 등 정책 신뢰 여부도 중장기적으로 중요한 변수"라고 말했습니다.
이재명 정부에서 추진할 공급 정책 방향에 대해선 계획보다는 실천과 속도가 시장 안정의 최대 관건이라고 입을 모았습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "공급 계획을 좀 더 구체화해서 청사진을 제시해야 한다"면서 "기다리면 집을 싸게 장만할 수 있다는 신호를 무주택자와 시장에 확실하게 보내고 믿음이 될 수 있도록 해야 할 것"이라고 강조했습니다.
송승현 도시와경제대표는 "공공과 민간이 병행하는 도심복합개발 중심의 공급 정책을 펼칠 가능성이 높다"면서 "공공 주도의 일방적 공급보다는 실수요자를 중심으로 민간의 참여를 유도하며, 도심 내 고밀도 개발이 본격화할 수 있다"고 전망했습니다.
서울 시내의 대형 아파트 건설 현장 모습. (사진=뉴시스)
정비사업은 재건축초과이익환수제 폐지 없이는 한계가 있다고 봤습니다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "압구정, 목동, 여의도 등은 입지가 좋은 현장이라 초과이익환수라는 악조건 속에서도 진행할 수 있으나 노원구 등은 사업성이 문제인 상황에서 초과이익환수 대상이라는 점은 사업 추진을 저해할 수밖에 없다"고 말했습니다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "정비사업 안전진단 통과 시점을 사업시행인가 시점으로 늦추는 등 도시 및 주거환경정비법 주요 법안이 개정될 예정이고, 이재명 정부가 용적률, 건폐율 등을 완화한다면 초기 정비사업의 속도는 다소 높아질 전망"이라고 말했습니다.
전문가들은 새 정부 출범 이후 부동산 정책에 대한 제언으로 △강력한 규제 지양 △시장 친화적 제도 설계 △중장기 구조 개혁 △수도권과 지방 투트랙 접근 △건설업계 PF 구조 개선 △무주택 실수요자를 위한 장기정책금리 확대 제공·대출 규제 완화 △서민층을 위한 대규모 직주근접형 장기 임대주택 공급 등을 제시했습니다.
한편 내 집 마련을 계획하고 있는 실수요자라면 자금 계획이 가능한 직주근접의 주택을 빠른 시일 내에 마련하는 전략이 필요하다고 조언했습니다. 기준 금리 인하로 주택담보대출 금리가 하락하고 있고, 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 시행 전이라 금융 레버리지의 여지가 있기 때문입니다. 다만 부동산 시장 혼조기라는 점을 고려해 무주택자는 시세보다 저렴한 급매물이나 경·공매물 중심으로 접근하는 것을 제안했습니다.
다주택자들은 핵심지는 보유하고, 비핵심지는 리밸런싱이나 정비사업 물건 위주로 포트폴리오 전환 전략이 필요하다고 봤습니다. 경기부양책 일환으로 부동산 시장 일부 규제 완화나 일시적 유예 조치 가능성도 있어 이재명 정부 출범 후 정책 변화에도 주목해야 한다고 밝혔습니다. 양도소득세 중과 완화나 장기보유공제 부활 등이 현실화하면 매도 타이밍을 늦추는 전략이 유효할 수 있다는 설명입니다.
홍연 기자 hongyeon1224@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.
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