[뉴스토마토 백아란·김성은 기자] 서울 강남 아파트의 신고가 릴레이와 각종 부동산 지표 우상향으로 인해 '집값이 바닥을 친 것 아니냐'는 목소리가 시장에서 나오고 있는데요. 전문가들은 경기 침체 우려와 지역별 양극화로 대세 상승은 시기상조란 분석을 내놓고 있습니다. 특히 지방 부동산 시장은 규제 완화에도 상승 반전이 쉽지 않은 게 현실인데요.
뉴스토마토가 16일 부동산 전문가 5인을 대상으로 부동산 시장 전망에 대한 설문조사를 실시한 결과, 집값이 내려올 만큼 내려왔다는데 어느 정도 동의하지만 연내 완전한 상승세로 전환하기는 어렵다는 것이 공통된 입장이었습니다.
송승현 도시와경제 대표는 "경제 충격이나 마이너스 성장, 역전세에 대한 공포 실현, 급격한 금리인상 등이 몰려오지 않는 이상 집값 급락은 어렵다"고 말했습니다.
현재 강남권에서는 신고가 거래가 잇따르고 있습니다. 입주를 시작한 반포 '래미안 원베일리'의 전용면적 84㎡ 입주권이 지난달 15일 45억9000만원에 팔리며 최고가를 경신했습니다. 직전 신고가인 39억2000만원에서 6억7000만원 오른 가격입니다.
재건축사업이 추진 중인 압구정동 '현대1·2차'의 전용 160㎡는 지난달 27일 65억원에 거래됐습니다. 2021년 12월 60억2000만원 대비 4억8000만원 상승했습니다.
이같은 현상은 집값 급등기를 떠오르게 하지만 대세 상승으로 전환하기에 역부족이라는 의견이 지배적입니다.
한국부동산원이 집계한 주간 아파트가격 변동률 추이. (그래프=한국부동산원)
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "특정 지역의 반등을 확대 해석할 필요는 없다"고 선을 그으면서 "(전체 부동산 시장의)반등은 지난해 미국발 고금리 쇼크에 따른 자연스러운 현상으로, 저렴한 급매물 소진 후 매도자와 매수자간 힘겨루기가 이어지고 있다"고 진단했습니다.
이어 "과거 2008년 '리먼 브라더스 사태'로 촉발된 글로벌 금융위기 당시 고점 회복까지 최대 8년이 소요됐다"며 "요즘 부동산 시장 사이클이 짧아졌다고 해도 2021년 10월 전고점까지 회복하기에 시간이 걸린다"고 부연했습니다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "바닥을 다지면서 신고가가 나오지만 전반적 경제 상황 등을 볼 때 우상향으로 완전히 전환했다고 판단하기에 이른감이 있다"며 "글로벌 경제 위기나 고금리 상태에서 집값 상승 동력이 약할 수 밖에 없다"고 했습니다.
"강남은 강남일 뿐"…극심한 양극화는 문제
다만 강남 부동산 시장 온기가 다른 지역으로 확산될 가능성에 대해서는 의견 차이를 보였습니다.
송승현 대표는 "지역마다 시세를 선도하는 대장주 아파트를 중심으로 신고가 분포가 넓어질 수 있다"면서도 "한 단지에서 계속 가격 손바뀜이 일어나진 않을 것"이라고 내다봤습니다.
이동현 하나은행 부동산수석전문위원은 "당분간 서울, 특히 강남 아파트가 주도주로 나설 가능성이 크다"면서 "전국으로 확산세가 나타나기까지 시간이 다소 필요해 보인다"고 평가했습니다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "부동산 침체기일수록 입지나 학군이 양호한 곳의 가격 방어력이 높고, 오름세가 나타난다"며 "결국 국지적 양극화는 심화될 수 밖에 없다"고 지적했습니다.
부동산 시장이 회복 국면을 보이는 수도권과 달리 규제 완화책에도 지방 부동산 시장 침체는 지속되고 있습니다. 정부는 내달부터 내년 말까지 비수도권 개발부담금 규제를 완화하기로 했습니다. 개발부담금 부과 대상인 개발사업 규모를 늘려 지역 경기를 활성화하겠다는 복안입니다.
단순 규제 완화가 아닌 세밀한 정책 설계가 필요하다고 전문가들은 입을 모았습니다. 송승현 대표는 "시장 환경을 고려하지 않고 규제만 푼다면, 투기 수요로 인해 토지가격이 오르는 역효과가 발생할 수 있다"고 우려했습니다.
이동현 위원은 "일시적으로 개발자의 부담을 줄여 지방 부동산 시장에 활기를 줄 수 있지만 공급 대비 수요가 적어 근본적인 대안은 아니다"며 "산업단지 조성과 기업 이전 등 인구 유입 방안이 우선시돼야 한다"고 제언했습니다.
서울 시내 아파트 모습. (사진=연합뉴스)
'공급 부족'은 하나의 변수
올해 주택 공급량이 크게 줄면서 추후 집값 상승을 견인할 수 있다는 우려가 짙습니다. 국토교통부에 따르면 올해 상반기 주거용 건축 허가 면적은 전년 동기 대비 22.7% 감소했으며, 같은 기간 착공 면적도 37.7% 급감했습니다.
전문가들은 공급 부족 자체보다 수요와 심리 등 각종 변수에 따라 상황은 다를 수 있다는 의견입니다.
이은형 연구위원은 "서울 등 대도시의 경우 신규 주택에 대한 수요 변화를 봐야 한다"고 말했으며, 박원갑 위원은 "공급은 여러 변수 중 하나로, 공급 부족이라는 불안심리가 더 크게 작용한다"고 했습니다.
반면 서진형 대표는 "3~5년 후 입주시기에 수요가 폭발하면 아파트값 급상승을 가져올 수 있다"면서 "정부에서 연도별·지역별 공급을 조절할 수 있는 로드맵을 마련해야 한다"고 대안을 제시했습니다.
향후 분양가 상승도 예상됩니다. 한국토지주택공사(LH)가 발주한 검단 아파트 지하주차장 붕괴 이후 무량판 구조에 대한 불안감이 가중되고 있습니다. 무량판 구조를 적용한 민간 아파트까지 조사 범위를 늘리면서 안전 이슈가 시장 변수로 떠올랐는데요.
안전과 품질 관리 비용 확대가 분양가에 반영될 가능성이 크다는 관측입니다. 박원갑 위원은 "이번 조사에서 부실시공이 발견될 시 문제가 커질 것"이라며 "아파트 짓기가 까다로워져 분양가 인상과 공급 위축을 가져올 수 있다"고 전망했습니다.
◇설문조사 참여 전문가들(가나다순)
△박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 △서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수) △송승현 도시와경제 대표 △이동현 하나은행 부동산수석전문위원(도시지역계획학 박사) △이은형 대한건설정책연구원 연구위원
백아란·김성은 기자 kse5865@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.
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