최근 국민들의 가장 큰 관심사 중 하나는 부동산 문제일 것이다. 부동산은 주식시장 등 기타 시장과 달리 무주택자, 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자 등 국민 모두 강제로 시장참여자가 된다는 점에서 다른 시장에 비해 그 파급효과가 크다. 특히 2020년 7월 30일부터 시행된 임대차 3법과 관련하여 부동산 시장이 전체적으로 재편되고 있는 조짐이다.
핵심은 전세계약에 필요한 물건의 부족으로 인해 ‘전세 재계약’을 중심으로 시장이 형성되고 있다는 것이다. 이 시장에서 임대인과 임차인들간의 눈에 보이지 않는 줄다리기가 치열하다. 최근에는 2천여명의 민간 임대주택사업자들이 단체로 임대차 3법이 국민의 재산권과 계약의 자유 등을 침해한다는 이유로 헌법소원심판을 청구하기도 하였다.
임대차 3법은 크게 1. 전월세 상한제, 2. 계약갱신청구권, 3. 전월세 신고제(이중 3번 전월세 신고제는 시스템 정비문제로 2021년 6월 시행예정임)로 나뉜다. 이중 가장 문제가 되는 것은 계약갱신청구권이다. 계약갱신청구권이란 임차인의 계약갱신 요구 1회를 보장하여 임대인은 특별한 사정이 없지 않은 이상 임차인이 계약갱신청구권을 요구하였다면 앞선 2년에 추가로 2년의 계약을 보장해주어야 한다는 내용이다. 이른바 ‘2+2 계약’을 의미한다.
계약갱신청구권과 관련하여 특히 문제가 되는 점은 크게 2가지이다. 우선 집주인(집주인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 주택에 실제 거주하려는 경우는 계약갱신청구권의 주요 거절 사유가 된다. 이는 언론 등에 의해 익히 알고 있는 바라 생각한다.
다만 ‘전세를 낀 주택’을 실거주 목적으로 매매했을 때 새 집주인이 기존 세입자의 계약갱신청구권을 거부할 수 있느냐이다. 이에 대해 법무부와 국토교통부는 “입차인(세입자)이 갱신 거절 사유가 없는 기존 임대인(집주인)에게 계약 갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은 매수인(새 집주인)은 실거주 목적으로 매매를 했어도 세입자가 기존 집주인에게 계약갱신청구권을 행사하였다면 입주가 불가하다”는 유권해석을 발표하였다. 이러한 유권해석의 영향인지는 알 수 없으나 ‘전세를 낀 주택’매물의 가격이 일시 하락하고 있다는 점도 특이사항이다. 법무부와 국토교통부의 유권해석과 별개로 갱신거절 통지를 할 수 있는 기간에 해당한다면 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 권리가 있다는 일부 법조계의 의견도 있다. 이는 결국 법원 판결에 의해 해소될 것으로 보인다.
법리적인 부분을 떠나 강제로 시장에 참여하고 있는 참여자로서 현재의 임대차 3법에 대응하라고 한다면, 임대인의 경우 임차인의 갱신청구권 행사시 갱신계약서를 반드시 작성해야 한다. 계약갱신청구권을 사용했음을 명기하지 않을 경우 ‘2+2+2 계약’의 문제가 발생할 수 있다. 임차인의 경우 지금 계약갱신청구권을 행사를 하지 않으면 안된다는 불안감이 있겠으나 불안전한 규제 여파로 인해 전세난이 더 가중될 수 있으므로 현실적인 수준으로 인상하고, 다음에 청구권을 행사하는 것이 유리할 수도 있다. 논란이 있겠지만 임대차 3법이 수요자, 공급자 모두를 만족시킬 수 있는 묘안이 되길 바란다.
이진우 법무법인 '강남' 변호사
<이진우 변호사 프로필>
-경찰대 법학과
-고려대 법학전문대학원
-행정고시(51회), 변호사시험(1회)
-법무법인 강남 부동산·형사팀 구성원 변호사
-전 서울지방경찰청
-전 법무법인 한결 부동산팀 구성원 변호사
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