(재테크스토리)깐깐해진 주택대출, 담보물보다 소득증빙이 중요

이달부터 원리금 분할상환 원칙 적용…상환능력 따라 대출금액 산정

#서울 은평구 불광동에 사는 김 씨는 지난달 아파트담보대출을 통해 아파트를 구입하려던 마음을 접었다. 최근 주택담보대출금리가 오름세인데다 이달부터는 주택담보대출을 받으면 원금과 이자를 함께 갚아야 하기 때문이다. 그는 “돈이 있는 사람 입장에서는 큰 부담이 아닐 수 있지만, 대출금을 갚아야 하는 채무자는 부담이다”며 “만기가 다가오는 4월쯤 전세보증금으로 매매할 수 있는 빌라를 알아보거나 다른 방법을 찾아야 할 것 같다”고 말했다.

 

깐깐해진 주택담보대출심사, 달라진 점은?

이달부터 수도권의 주택담보대출 심사가 까다로워진다. 지금까지는 이자만 내고 대출원금은 3~5년 뒤부터 갚아 나가는 게 가능했지만 1일부터 처음부터 원금과 이자를 동시에 갚아 나가야 한다. 은행권은 1일부터 이 같은 소득 심사 강화와 분할상환 유도 등의 내용이 담긴 은행권 여신심사 가이드라인을 적용했다. 금융당국이 1100조원에 달하는 가계부채의 구조와 증가속도를 관리하기 위해 가이드라인을 내놓은 데 따른 것이다. 비수도권은 3개월을 유예해 5월2일부터 적용하기로 했다.

 

주택담보대출심사 가이드라인의 핵심은 빚을 갚을 수 있을 만큼만, 처음부터 갚아나가도록 하겠다는 것이다. 이를 위해 기존처럼 단순 담보물 가치를 보고 한계액을 꽉 채워 대출해주는 게 아니라 대출자의 상환능력을 꼼꼼히 따지도록 했다. 예를 들어 연 소득 3000만원으로 3억원짜리 주택을 사기 위해 주택담보대출 2억1000만원을 변동금리로 받는 경우, 기존에는 담보물 기준으로 가치를 평가해 대출을 승인해줬다.

 

담보물 같아도 소득에 따라 대출금 변동

그러나 앞으로는 은행이 같은 담보물이라도 금리를 고정으로 바꿀 것을 권하거나 변동금리시 대출액을 낮춰 승인할 수 있다. 승인 기준이 소득을 고려한 상환능력 중심으로 달라졌기 때문이다. 시중은행 여신담당 관계자는 "향후 금리상승 가능성을 감안한 스트레스 금리를 적용할 때 원리금상환 금액이 대출 신청자 소득의 80%를 넘을 경우 연체우려가 커진다"며 "대출금액을 줄이거나 이자부담을 고려해 고정금리로 바꿀 것을 권할 것"이라고 말했다.

 

또 기존 주택담보대출 심사 시 상환능력은 주택담보대출 금액과 기타대출의 이자상환액만 합산해 계산했지만, 앞으로는 기타부채의 원리금 상환액을 모두 합산한다. 기타부채는 자동차할부금을 포함해 금융권 대출이 모두 포함된다. 

 

증빙·인정소득 자료로 상환능력 입증해야

따라서 신규로 주택담보대출을 신청할 계획이라면 소득 증빙 자료를 꼼꼼히 챙겨야 한다. 현재 증빙 소득 자료가 없는 경우 인정소득이나 신고소득 자료를 활용해 대출받을 수 있다. 증빙 소득은 원천징수영수증, 소득 금액증명원 등 국세청 등을 통해 입증된 소득을 말하며, 인정소득은 공공기관 등이 발급한 국민연금, 건강보험료 등을 바탕으로 추정한 소득을 뜻한다.

 

신고소득은 신용카드, 체크카드 등의 사용액과 매출액·임대소득, 최저생계비 등으로 추정한 소득이다. 다만, 최저생계비를 활용하는 경우는 집단대출이나 3000만원 이하의 소액대출로 제한된다.신한은행 관계자는 “주택담보대출 심사기준이 담보물에서 소득 기준으로 한 상환으로 달라지는 만큼 대출신청 시 신경을 써야 하는 부분이 달라진다”며 “이를 고려하지 않으면 낭패를 볼 수 있다”고 말했다.

 

상환계획 꼼꼼히 따져보고 대출받아야   

가이드라인은 또 거치식 주택담보대출의 거치기간을 1년 이상 두지 않도록 하고 종료 시 매월 납부할 상환부담 금액 증가분을 안내받을 수 있도록 상품설명서에 상환방식별 원리금 상환위험 내용을 추가하도록 했다.

 

예컨대, 1억을 2.5%,10년 만기로 거치식 만기일시상환으로 대출받을 경우 매월 이자 21만원만 내면 되지만, 원금과 같이 상환할 경우 매월 94만원을 갚아야 한다. 이때 만기까지 부담하는 총 이자를 비교해보면 고정금리로 변경 시 약 2500만원에서1400만원으로 45%가량 이자비용을 줄일 수 있다는 비교표를 보여주는 것이다.

 

아울러 은행이 소비자의 금리요구 인하권을 제한하는 경우에도 이를 상품설명서에 명시하도록 했다. 신규대출 3개월 이후, 대출 기간에 2회 이내 같은 은행 자체의 제한 규정을 소비자가 제대로 전달받지 못해 불이익을 당하는 일이 없도록 하기 위해서다.

 

금감원은 이번 방안이 주택담보대출 연착륙에 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 전문가들도 " 보이는 이자비용이 많이 들어 보이는 게 사실이나 대출은 결국 빚인 만큼 미리 받아두기보다는 상환계획을 꼼꼼히 세워 대출하는 것이 더 좋다”며 "경제 상황에 맞게 금액을 조정할 것"을 권했다.

 

집단대출과 사업자대출은 적용면제

단, 모든 주택대출자에게 이 같은 규제가 적용되는 것은 아니다. 은행이 신규로 가계 주택담보대출이 대상이며, 자영업자 등 개인사업자가 사업목적으로 주택담보대출을 받는 것과 집단대출은 제외한다. 또한, 만기가 도래한 예·적금으로 상환할 계획이라든지 일시적인 2주택으로 주택처분 계획이 있는 경우와 같이 명확한 상환계획이 있는 등도 제외된다. 에듀머니 관계자는 "기존 주택담보대출에 추가대출을 받거나, 거치기간을 연장할 경우 신규대출로 취급되는 만큼 자금흐름을 점검해보는 것이 필요하다”고 말했다.

 

이 밖에 원리금 부담을 고려해 30년 기준으로 대출만기를 감안해 부분상환할 원금을 정할 수 있도록 했다. 1억원을 10년 만기로 대출 받는다면 원금의 3분의1인 3400만원을 분할상환하고 나머지는 만기에 일시상환하는 형식이다.

 

이와 관련 주택금융공사는 주택금융 정보 앱인 '안심주머니’에 달라진 가이드라인 적용에 따른 대출방식 정보를 제공하고 있으며 전국은행연합회는 홈페이지(www.kfb.or.kr)를 통해 여신심사 가이드라인과 관련한 궁금한 점을 쉽게 파악할 수 있는 페이지를 운영 중이다.

 

명정선 기자 [e-mail]

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