이 기사는
2026년 08월 13일 16:01 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
[IB토마토 김소윤 기자] 신세계프라퍼티가 지난해 이익 개선에도 신종자본증권(영구채) 발행 규모를 확대하고 있다. 회계상 이익은 크게 늘었지만 현금성자산에는 큰 변화가 없고, 부동산 투자가 지속되면서 실제 자금 수요는 이어지고 있어서다. 스타필드 청라와 화성 국제테마파크, 동서울터미널 재개발 등 대형 프로젝트를 동시 추진 중이다. 영구채 규모를 기존보다 늘리면서 조달금리를 낮춘 이번 자금조달이 향후 개발사업을 뒷받침할 재무적 기반으로 활용될 전망이다.
스타필드 빌리지 (사진=신세계프라퍼티)
이익은 늘었지만 현금 유입은 제한…영구채로 투자여력 확보
12일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 지난해 말 신세계프라퍼티의 미처분이익잉여금(연결 기준)은 3118억원으로 전년 말(161억원) 대비 19.36배 증가했다. 미처분이익잉여금은 기업이 벌어들인 이익 가운데 배당이나 별도 처분 등을 거치지 않고 내부에 유보한 금액이다. 향후 투자나 재무구조 관리 등에 활용할 수 있다. 회사의 이익잉여금이 큰 폭으로 늘어난 것은 지난해 실적 개선에 따라 지배기업 소유주에게 귀속되는 순이익이 확대된 영향으로 풀이된다.
이익잉여금 확대에서 알 수 있듯이 신세계프라퍼티는 지난해 당기순이익이 크게 늘었다. 회사의 지난해 당기순이익은 3345억원으로 전년(797억원)보다 4.20배 급증했다. 지배기업 소유주에게 귀속되는 순이익도 같은 기간 620억원에서 3153억원으로 늘었다.
당기순이익 증가가 실제 영업현금 확대로 이어진 것은 아니다. 영업으로부터 창출된 현금은 2024년 1362억원에서 지난해 1504억원으로 9.43%(142억원) 늘어나는데 그쳤다. 당기순이익이 4배 이상 증가한 것과 비교하면 실제 영업을 통해 유입된 현금의 증가 폭은 제한적이었다.
실적 개선과 함께 자금 소요는 이어졌다. 지난해 투자부동산 취득에 2995억원의 현금이 투입되는 등 이익 증가와 별개로 투자에 따른 자금 소요가 나타났다.
신세계프라퍼티는 투자자금 수요 대응을 위해 올해 영구채 차환 과정에서 조달 규모를 기존보다 확대했다. 지난 2023년 발행한 3000억원 규모의 제1회 채권형 신종자본증권을 상환을 위해 총 4000억원 규모의 신규 영구채를 지난달 발행했다. 기존 영구채는 최초 3년간 연 6.854%의 금리이며, 올해 6월부터 금리가 단계적으로 높아지는 조건이 적용됐다.
신규 영구채의 발행금리는 연 5.8% 수준으로 기존보다 약 1.05%p 낮아졌다. 기존 영구채를 전액 상환할 경우 조달금리를 낮추는 동시에 발행 규모를 1000억원 늘려 추가 자금을 확보하는 효과가 있다. 향후 대규모 개발사업에 필요한 자금 여력을 확보하면서 조달비용도 관리하려는 움직임으로 풀이된다.
영구채는 만기가 없거나 매우 길게 설정된 채권으로, 일정 요건을 충족하면 회계상 부채가 아닌 자본으로 인정된다. 일반 회사채와 달리 발행사가 일정 시점 이후 콜옵션(발행사가 일정 시점에 채권을 조기상환할 수 있는 권리)을 행사할 수 있으며, 상환하지 않으면 금리가 단계적으로 높아지는 조건이 붙는 경우가 많다. 기업 입장에서는 부채비율 상승을 억제하면서 장기 자금을 확보할 수 있지만, 발행 규모와 금리 수준에 따라 이자성 배당 부담이 지속될 수 있다는 점은 재무적 부담 요인으로 꼽힌다.
화성·동서울 개발투자 본격화로 장기자금 수요 확대
신세계프라퍼티는 2013년 이마트와 신세계가 공동 출자해 설립한 부동산 개발·운영회사다. 현재는 이마트가 지분 100%를 보유하고 있다. 스타필드 하남을 시작으로 고양·안성·수원 등 대형 복합쇼핑몰을 잇달아 개발하며 사업 기반을 확대해 왔다. 개발한 상업시설을 장기간 보유·운영하면서 임대수익을 확보하는 것이 주요 사업모델이다.
최근에는 스타필드 중심의 복합쇼핑몰 개발을 넘어 대규모 복합개발사업으로 영역을 넓히고 있다. 오피스와 상업시설이 결합된 센터필드를 비롯해 스타필드 청라, 화성 국제테마파크인 '스타베이 시티', 동서울터미널 현대화 사업 등을 추진하고 있다. 리테일 중심에서 오피스·호텔·문화·교통시설 등을 아우르는 종합 부동산 디벨로퍼로 사업 영역을 확장하는 모습이다.
이들 신규 복합개발사업은 토지 확보부터 착공·준공까지 상당한 기간이 소요되는 데다 사업 초기 대규모 자금 투입이 불가피하다. 여러 대형 프로젝트가 동시에 진행되면서 신세계프라퍼티의 중장기 투자자금 수요도 이어질 것으로 예상된다. 영구채를 비롯한 자금조달 수단을 활용하는 것도 장기간 이어지는 개발투자에 대응하면서 재무 여력을 확보하기 위한 것으로 풀이된다.
실제 주요 종속기업의 재무현황에서도 기존 운영자산과 신규 개발사업 간 수익 창출 단계의 차이가 나타난다. 스타필드고양은 지난해 1202억원의 영업수익과 413억원의 순이익을 기록했다. 반면 화성 국제테마파크 사업을 추진하는 신세계화성은 자산 2883억원을 보유하고 있지만 아직 영업수익이 발생하지 않은 가운데 142억원의 순손실을 기록했다.
신세계동서울PFV(프로젝트금융투자회사) 역시 자산 규모가 4829억원에 달하지만 영업수익은 105억원, 순이익은 6억원 수준이다. 기존 운영사업에서 수익을 창출하는 것과 달리 화성·동서울 등 신규 개발사업은 본격적인 수익 창출에 앞서 자금 투입이 이뤄지는 단계인 셈이다.
이 과정에서 영구채는 재무부담을 관리하면서 장기 자금을 확보하는 수단으로 활용될 수 있다. 일정 요건을 충족하면 회계상 자본으로 분류돼 일반 차입금보다 부채비율에 미치는 부담이 적기 때문이다. 신세계프라퍼티로서는 영구채를 통해 자기자본 성격의 재원을 보강하면서 향후 프로젝트파이낸싱(PF) 등 추가 자금조달 여력을 확보할 수 있다.
신세계프라퍼티 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "조기상환 기간 도래에 따라 차입금 상환과 신규 투자 자본 조달을 위해 신종자본증권을 발행했다"며 "재무건전성을 바탕으로 기존보다 낮은 금리로 발행 규모를 확대했으며, 확보한 자금은 신규 사업 투자 등에 활용할 예정"이라고 말했다.
그는 이어 "각 사업별로 단계적인 재무계획을 수립해 운영하고 있다"라며 개발 진행 상황에 맞춰 외부 투자자 유치와 기존 자산 활용 등 다양한 자금조달 방안을 검토할 계획"이라고 덧붙였다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com
ⓒ 맛있는 뉴스토마토, 무단 전재 - 재배포 금지