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2026년 04월 20일 06:00 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
[IB토마토 김소윤 기자]
현대건설(000720)이 위례신도시 복정역세권 복합개발 사업에서 약 1조 9000억원 규모의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달에 성공하며 대형 비주택 개발사업의 본격 가동에 나섰다. 다만 주거 분양보다 오피스·R&D(연구개발)·상업시설 등 임대 중심 수익 비중이 큰 만큼, 착공 이후에도 임차 수요 확보와 선임대율 달성이 사업 성패를 가를 핵심 변수로 지목된다. 업계에서는 현대건설이 시공을 넘어 개발·운영·지분 회수까지 아우르는 복합개발 모델로 외연을 넓히는 가운데 복정역세권에서 실제 현금 회수 능력을 입증할 수 있을지가 시험대에 올랐다는 평가가 나온다.
위례신도시 복정역세권 복합개발 사업 인근 현장(사진=IB토마토)
약 1.9조원 규모 PF 조달 완료…위례 복정 복합개발 본궤도
20일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 최근(2025년 말) 사업보고서 기준 송파비즈클러스터㈜의 총자산은 2024년 말 9633억원에서 지난해 말 2조 1089억원으로 1년 새 118.9% 증가했고, 같은 기간 총부채도 9149억원에서 2조 622억원으로 125.4% 불어난 것으로 집계됐다. PF 차입과 출자금이 단기간에 집중 유입되면서 자산과 부채가 동시에 급증하고 있어, 송파비즈클러스터㈜가 위례신도시 복정역세권 개발을 둘러싸고 본격적인 사업 확장 국면에 진입한 것으로 해석된다.
송파비즈클러스터㈜는 위례신도시 복정역세권 복합개발 사업을 추진하기 위해 설립된 프로젝트금융투자회사(PFV)로, 현대건설을 비롯한 민간 컨소시엄이 지분을 나눠 참여하는 특수목적법인(SPC)이다. PFV는 토지 매입부터 인허가, 자금 조달, 개발 및 운영까지 사업 전 과정을 전담하며, 금융기관 차입을 기반으로 사업을 추진하는 역할을 맡는다. 현대건설이 약 29% 지분을 보유한 최대 주주로서 시공과 함께 자금 조달을 주도하는 스폰서(사업 기획·주도하며 자금 투입까지 담당하는 핵심 출자자) 역할을 수행하고 있다.
최근에는 사업 핵심 구간인 복합용지2 블록과 복합용지3 블록을 중심으로 약 1조 9000억원 규모의 본 PF 자금 조달이 추진·완료된 것으로 파악된다. 해당 사업은 위례신도시 복정역세권 내 3개 블록(복합용지2·3, 도시지원시설용지1)으로 구성되며, 이 가운데 복합용지2 블록은 업무·상업·숙박시설 등이 결합된 대규모 복합업무시설로, 전체 사업 수익성을 좌우할 핵심 구간으로 꼽힌다. 나머지 도시지원시설용지1 블록은 업무시설과 지식산업센터 중심으로 개발되며, 연내 추가 PF 조달이 진행될 예정이다.
전체 PF 규모만 3조원 안팎에 달하고, 총 금융 비용은 5조원을 웃도는 초대형 프로젝트로, 향후 추가 자금 조달 부담도 적지 않을 것인다는 게 업계의 평가다. 이처럼 대규모 자금이 투입되는 사업일수록 PF 자금 집행에 시차가 발생하기 때문에, 초기에는 주요 출자자가 대여금 형태로 선제적으로 자금을 투입해 사업을 이어가는 구조가 일반적이다.
최근 사업보고서에 따르면 현대건설의 송파비즈클러스터㈜에 대한 대여금은 지난해 말 기준 304억원으로 집계됐다. 이는 전년(2024년) 1334억원 대비 약 1000억원 이상 감소한 수준이다. 여기에 주주간협약에 따라 약 294억원 규모의 사업비 대여도 예정돼 있어 시공사인 현대건설의 자금 투입은 당분간 이어질 전망이다. 업계에서는 이 같은 대여금이 사업 초기 유동성을 보완하는 역할을 하는 동시에, 향후 자금 회수와 시점에 따라 사업 수익성을 좌우할 핵심 변수로 작용할 것으로 보고 있다.
매출 아닌 지분이익 구조…임대율이 수익 좌우
위례신도시 복정역세권 개발사업은 총 사업비만 약 10조원 규모의 초대형 복합개발로, 송파구 복정동 일대 약 22만㎡ 부지에 업무·상업·주거·호텔 기능이 결합된 대규모 복합단지가 조성되는 프로젝트다. 현대건설을 중심으로
HDC현대산업개발(294870),
SK디앤디(210980) 등이 참여한 민간 컨소시엄이 사업을 추진 중이며, 오피스와 지식산업센터, 상업시설 등이 핵심을 이루는 비주택 중심 개발이라는 점이 특징이다. 이 사업은 2026년 착공을 목표로 진행된다.
현대건설에게 위례 복정역세권 개발사업은 시공을 넘어 디벨로퍼(시행사) 역할을 확대하는 핵심 프로젝트다. 약 29% 지분을 기반으로 시공과 투자 역할을 병행하며 사업을 주도하고 있지만, 다수 금융투자자가 참여하는 조인트벤처(JV) 구조라는 점에서 전형적인 자체사업이라기보다는 지분투자형 개발사업에 가깝다는 분석이다. 또 시공과 자금 투입을 동시에 맡고 있다는 점에서 실질적으로는 디벨로퍼 역할을 병행하는 '준자체사업' 성격도 일부 띠는 것으로 보인다.
물론 현재 수익성 측면에서는 아직 초기 단계인 만큼 본격적인 성과가 나타나지 않고 있다. 송파비즈클러스터㈜는 지난해 기준 영업손실 18억원, 당기순손실 16억원을 기록하며 전년과 유사한 수준의 적자를 이어갔으며, 지분법 손실 역시 55억원에서 78억원으로 확대됐다. 이는 사업 초기 단계에서 토지비와 금융비용 등 선투입 비용이 먼저 반영되는 방식에 따른 것으로, 매출 발생 이전의 비용이 누적된 영향이다. 업계에서는 본격적인 수익 인식은 임대 안정화나 자산 매각이 이뤄지는 준공 이후 단계에서 가능할 것으로 보고 있다.
비주택 중심 개발인 만큼 임대 수요 확보가 사업 안정성을 좌우하는 핵심 변수로 작용할 전망이다. 업계에서는 송파PFV가 오피스와 상업시설을 중심으로 선임대(LOC)를 통해 초기 공실 리스크를 낮추는 방안을 염두에 두고 있는 것으로 보고 있다. 시장에서는 현대차그룹을 포함한 대기업과 금융·IT 기업 등이 잠재 핵심 수요층으로 거론되지만, 아직 구체적인 앵커 임차인이 확정됐다는 공식 발표는 없어 향후 임대율 확보 여부가 사업 안정성과 수익 실현을 가를 주요 변수로 지목된다.
완공 이후 사업 성과는 복합 비주택 개발에서 일반적으로 쓰이는 것처럼, 임대·일부 분양·자산 매각을 병행하는 방식으로 실현될 것으로 보인다. 오피스와 상업시설, 호텔 등 핵심 자산은 장기 임대를 통해 현금흐름을 확보하고, 일부 자산은 리츠 편입이나 통매각을 통해 매각 수익을 거두는 시나리오가 유력하다. 비주택 중심 개발 특성상 아파트처럼 분양 대금으로 일회성 수익을 내기보다는, 임대 안정화 이후 자산가치 재평가와 매각을 통해 수익을 점진적으로 인식하는 구조가 될 가능성이 높다는 게 업계의 관측이다.
이와 관련 현대건설 관계자는 사업이 아직 초기 단계인 만큼 세부적인 계획에 대해서는 공개하기 어렵다는 입장이다. 현대건설 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "복정역세권 개발사업과 관련한 추가 자금 조달은 내부적으로 계획을 갖고 있으나 구체적인 기준이나 일정은 확정되지 않았다"며 "임차 수요나 선임대율, 특정 앵커 임차인 유치 계획 등은 사업 특성상 외부에 밝히기 어려운 부분"이라고 말했다.
이어 "현대건설은 서울역 힐튼호텔 부지와 가양동 CJ부지 등 다양한 복합개발 사업을 추진해 왔다"며 "복정역세권 사업 역시 이러한 사업 경험을 바탕으로 디벨로퍼 역량을 확대하고, 중장기적으로 수익 기반을 다변화하는 방향에서 추진하고 있다"고 덧붙였다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com
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