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[IB토마토 김소윤 기자] 삼표산업이 성수동 옛 레미콘 부지 개발에 사실상 '올인'하고 있다. 본PF(프로젝트 파이낸싱) 전 단계임에도 특수관계자인 성수 프로젝트금융투자회사(PFV)에 대한 매출채권이 빠르게 불어나며 단일 사업 기준 그룹 내 핵심 프로젝트로 자리 잡아가는 모습이다. 일각에선 매출이 없는 PFV에 부채와 매출채권 등이 누적된 점은 자금 회수 지연 가능성을 키우는 요인으로 지목하지만 최근 삼표산업은 영업활동 현금흐름마저 크게 개선돼 전반적인 현금 창출력은 유지되고 있다.
성수동 삼표레미콘부지 개발사업 조감도 (사진=서울시)
채권 45%가 한 곳으로…본PF 전 '쏠림' 심화
8일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 삼표산업이 최근 공시한 감사보고서상 특수관계자(종속기업 등) 거래 내역에서 서울 성수동 옛 레미콘 공장(S683) 개발을 위한 프로젝트금융법인(에스피성수PFV)의 자금이 가장 큰 비중을 차지했다. 해당 매출채권은 2024년 68억원에서 지난해 110억원으로 약 60% 증가했으며 같은 기간 기타채권도 9억원에서 15억원으로 동반 확대됐다.
단일 계열사 기준 최대 규모로, 전체 특수관계자 매출채권(246억원)의 45%에 달하는 수치다. 1년 새 채권이 60%가량 불어났다는 건 성수 프로젝트 쪽 내부거래와 자금지원 비중을 빠르게 키우고 있다는 신호다. 시멘트·레미콘 등 본업 계열사를 제치고 단일 사업 기준 최대 사업장으로 올라선 셈이다.
실제 같은 기간 기존 핵심 계열사인 레미콘·시멘트 계열은 증감이 제한적이거나 오히려 축소되는 흐름을 보였다. 일례로 같은 기간
삼표시멘트(038500)의 매출채권은 20억원에서 21억원으로 7%대 증가에 그쳤고, 삼표레미콘은 40억원에서 31억원으로 22% 넘게 줄었다.
삼표산업은 골재·레미콘·콘크리트 제품을 생산·판매하는 건자재 전문 기업으로, 2013년 삼표의 레미콘 사업부문을 물적분할해 설립됐다. 이후 계열사 합병과 2023년 삼표와의 역합병을 거치며 그룹 내 핵심 사업회사로 자리 잡았다.
투자 현황을 보면 성수 PFV는 이미 삼표산업의 주요 투자 자산으로 부상했다. 에스피성수PFV에 대한 장부가액은 지난해 말 기준으로 약 711억원으로 의결권 기준 지분 100%를 확보해 사업을 직접 지배하고 있다. 여기에 매출채권과 대여금, 지분 담보까지 연계된 점을 감안하면 성수 개발은 삼표산업을 중심으로 자금과 재무가 결합된 사실상 그룹 단위 프로젝트다.
현재 개발 자금은 PF로 조달되고 있다. 에스피성수PFV는 2022년 8월 설립돼 삼표산업이 95%,
NH투자증권(005940)이 5%의 지분을 보유하고 있다. 현재 6400억원 규모의 브릿지론 차입이 이뤄진 상태다. 브릿지론 만기는 올해 10월이다.
삼표산업은 2024년 10월 주식근질권설정계약을 체결하고, PFV 보통주 1519만9800주를 담보로 제공했다고 공시를 통해 밝혔다. 브릿지 대출 약정금 6400억원의 130% 수준인 8320억원에 해당하는 규모다. 근질권은 차입금 상환이 이뤄지지 않을 경우 금융기관이 담보로 잡은 주식을 처분(또는 취득)해 우선 변제받을 수 있는 권리다.
개발 초기 단계 특성상 PFV에서 매출이 발생하지 않고 자산과 부채가 선반영되는 구조는 일반적이다. 실제 에스피성수PFV는 매출이 없는 가운데 자산 6087억원, 부채 5327억원 규모로 당기순손실은 4억원 수준이다. 다만 매출채권이 동시에 누적되고 브릿지 차입과 지분 담보까지 설정된 점을 감안하면, 본PF 전환 시점에 따라 채권 회수 시기가 지연될 가능성도 있다는 지적도 나온다. 일단 지난해 영업활동 현금흐름은 351억원으로 2024년(약 101억원) 때 보다 크게 개선돼 전반적인 현금 창출력은 유지되고 있어, 관련 우려는 한층 줄어든 상태다.
성수 개발로 포트폴리오 확대, 건자재·개발 시너지 기대
삼표그룹이 추진 중인 성수동 옛 레미콘 공장(S683) 개발사업은 1977년부터 45년간 운영된 성수동1가 683번지 공장 부지를 서울숲 인근 복합단지로 전환하는 프로젝트다. 해당 부지는 2022년 철거 완료 이후 문화공간으로 활용돼 왔으며, 삼표산업은 약 3824억원에 매입해 개발에 나섰다.
사업은 에스피성수PFV를 통해 추진된다. 서울시는 이 일대를 최고 79층, 연면적 약 44만8000㎡ 규모의 업무·주거·상업 복합단지로 개발할 계획이다. 지난해 11월 지구단위계획 고시를 마쳤고 올해 건축심의와 착공을 앞두고 있다. 서울시 사전계획 기준에 따르면 준공 예정은 2032년으로 이르면 연내 시공사도 선정될 것으로 전해진다.
삼표그룹은 이번 성수 개발사업을 계기로 디벨로퍼 역량 확대 가능성을 타진하고 있다. 성수 프로젝트를 중심으로 관련 조직을 강화하고 협력 네트워크를 구축하는 등 기반을 다지는 중이다. 성공 시 삼표그룹의 포트폴리오가 크게 다변화 되겠지만, 현재로서는 추가 개발 확대보다 보유 부지 개발에 우선 집중할 것이라는 게 업계 중론이다.
또 이번 복합개발을 통해 계열사 간 시너지도 기대된다. 삼표산업·삼표시멘트·삼표레미콘 등 주요 계열사는 건자재 공급을 통해 개발 과정에 직접 참여할 가능성이 크기 때문이다. 이를 통해 원가 경쟁력을 높이는 동시에 수익을 그룹 내부에 환수하고, 프로젝트 수행 과정에서 쌓이는 실적과 신용도를 바탕으로 향후 추가 개발사업 진출 기반을 마련할 것이라는 관측이다.
삼표산업 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "개별 사업에 대한 구체적인 사항은 확인해주기 어렵다"면서도 "사업은 계획에 따라 진행 중이며 안정적으로 관리하고 있다"고 밝혔다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com
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