[뉴스토마토 임유진 기자] 주택담보대출(주담대) 6억원 한도 규제가 시행된 지 넉 달이 지난 가운데 금융당국이 꺼내들 다음 카드에 시장의 관심이 모아집니다. 주담대 한도를 4억원으로 낮추는 방안, 총부채원리금상환비율(DSR) 상한을 더 낮추는 방안(40%→35%), 특정 구간 주택에 대해 담보인정비율(LTV)을 강하게 묶거나 0% 적용 등이 후속 카드로 언급됩니다. 금융당국은 "확정된 것은 없다"고 선을 긋고 있어 시장 혼란만 가중되는 모습입니다.
(그래픽=뉴스토마토)
10일 금융권에 따르면 부동산 후속 대책으로 대출 한도를 더 조이는 방안이 포함될 가능성이 가장 먼저 거론됩니다. 주담대 한도를 4억원으로 축소하는 방안의 경우 실수요자 피해가 크다는 점에서 부정적 여파를 피하기 어려울 전망입니다.
DSR 한도를 더 낮추거나 전셋값 상승이 집값을 밀어 올린다는 점에서 전세대출을 DSR에 포함하는 내용도 언급됩니다. DSR 상한을 예컨대 현행 40%에서 35% 수준으로 하향하거나 현재 예외로 둔 전세자금·정책대출까지 포함해 계산하는 방식으로 바꾸면, 소득 대비 상환 능력 기준이 전체 차주에 일괄적으로 강화됩니다. 신용대출, 전세대출 등과 합산되므로 복합 부채가 있는 가구의 대출 여력이 빠르게 축소돼 정책의 실효성이 커진단 점에서 금융당국은 해당 방안을 유력하게 검토하는 것으로 전해졌습니다.
특정 주택가격 초과 시 LTV 0%를 적용하는 등의 대출 불허 방안도 테이블 위에 올린 것으로 알려졌습니다. 다만 LTV 강화는 주담대 외 전세·버팀목·정책금융과의 조합에서 서민 주거비 경색을 초래할 위험이 있다는 점에서 부작용이 적지 않다는 지적입니다.
이처럼 금융당국이 가계부채 리스크 관리라는 명분으로 더욱 강도 높은 규제 강화를 검토하고 있지만, 실수요자의 체감은 금융 접근성 후퇴에 가깝다는 평가가 큽니다. 6억원 한도라고 해도 실제 대출 가능액은 LTV·DSR 등 다른 규제와 얽혀 4~5억원 수준에 그친다는 비판도 거셉니다.
금융위가 올해 상반기부터 총량 관리 등 '리스크 관리 3종세트'를 시행한 결과, 가계부채 증가 속도는 일시적으로 둔화했습니다. 하지만 시장에선 6억원 규제가 장기 지속되기 어렵다는 점 등을 이유로 눌림 수요가 다시 튈 가능성을 배제하지 않고 있습니다.
이런 가운데 정부가 서울 성동구와 마포구, 경기 성남시 분당 등 집값 급등 지역을 규제지역으로 추가 지정하는 방안과 보유세 강화 등 세제 카드를 꺼낼 가능성도 거론됩니다. 김윤덕 국토교통부 장관은 최근 "장관 입장이 아닌 개인적 견해로 보유세 강화가 필요하다"고 언급, 정부의 추가 규제 카드가 나올 가능성이 높아졌다는 분석입니다.
시장에선 고가 아파트 투자수요 등 정책 대상층이 아닌 실수요자 피해가 커지고 있다는 점을 우려합니다. 금융권 관계자는 "총량 관리를 오래 끌 경우 금융 접근성 격차가 고착화될 수 있다"고 했습니다. 이에 따라 정책의 일관성을 유지하면서도 실효성을 담보해야 하는 딜레마가 커졌다는 평가가 나옵니다.
안동현 서울대 경제학부 교수는 "LTV 비율과 전세가율을 수평 비교해야 하는데 LTV는 정부가 통제하지만 전세가율은 통제할 수 없다"며 "이 때문에 대출 규제를 할수록 저가 아파트는 더 떨어지고, 고가 아파트는 더 올라가는 양극화 현상이 가속화된다"고 지적했습니다. 이어 "대출 규제가 효과가 별로 없다는 것은 지난 수십 년의 역사가 증명하고 있다"며 "정부가 구도심 낙후 지역에 충분한 보상을 해줘서 서울 중심 지역에 공급을 늘리는 방법밖에 없다"고 말했습니다.
임유진 기자 limyang83@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 김의중 금융부장이 최종 확인·수정했습니다.
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