[뉴스토마토 문정우기자] 내년 민사집행법이 개정되면서 경매제도와 절차가 크게 개선된다.
내년 적용되는 개정안은 현재 무제한으로 허용하고 있는 공유자우선매수권 행사를 1회로 제한키로 하는 내용을 포함하고 있다.
공유자우선매수권은 공유로 된 채무자의 부동산이 경매로 나왔을 때, 공유자가 제3자보다 우선해서 매수할 수 있는 권리다.
그간 공유자가 고의로 유찰 시키면서 경매절차를 지연시킬 목적으로 악용한 측면이 있었다. 하지만 이를 방지하기 위한 방안으로 공유자우선매수신고 시 보증금을 제공하지 않거나 신고를 철회한 경우라면 우선매수권을 행사한 것으로 간주한다. 행사 횟수의 경우 1회로 제한을 하는 규정을 담고 있다.
또 최저매각가격을 하향 조정하는 부분도 마련됐다.
최저매각가격이 현행 최초감정평가액만이 아니라 최초감정평가액을 반영해 결정한 매각기준가격에서 20%를 차감한 금액으로 낮춰진다.
이와 함께 부동산 경매시 적용되는 소액임차인 보증금과 최우선변제액 범위가 확대된다.
주택과 상가건물임대차보호법이 개정되면서 전세가격 증가분을 반영해 소액임차인이 보호받을 수 있는 보증금 범위와 보증금 중 회우선변제되는 일정액 범위가 대폭 조정된다.
주택의 경우, 소액임차인 범위는 서울 9500만원, 수도권 8000만원, 광역시 6000만원, 이외의 지역은 4500만원으로 늘어난다. 이 중 최우선변제되는 일정액 범위는 서울 3200만원, 수도권 2700만원, 광역시 200만원, 이외의 지역은 1500만원으로 변경된다.
상가건물의 경우, 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 보증금 범위는 서울4억원, 수도권 3억원, 광역시 2억4000만원, 이외의 지역은 1억8000만원으로 확대 조정된다. 소액임차인의 범위는 서울 6500만원, 수도권 5500만원, 광역시 3800만원, 이외의 지역은 3000만원으로 늘어난다.
보증금 중 최우선변제되는 일정액 범위는 서울 2200만원, 수도권 1900만원, 광역시 1300만원, 이외의 지역은 1000만원으로 증가한다.
전문가들은 최우선변제되는 일정액의 범위가 늘어나면서 주택이나 상가건물 담보대출을 받을 경우에 담보가치에 따른 대출 금액을 조정해야만 한다며 입찰자 입장에서 다가구주택이나 근린주택 등 임차인이 많은 건물에 대한 임대차 분석이 보다 신중해야 할 것이라고 조언했다.
내년 경매제도 절차에 대해 김은진 부동산114 과장은 "부동산 경매절차 속도가 빨라지고 매수 희망자들이 경매시장에 대한 관심이 높아질 것"이라고 전망했다.
◇송파구 잠실의 한 아파트 대단지. (사진=뉴스토마토DB)
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