[뉴스토마토 윤영혜 기자] 한때 '아파트 대체 상품’으로 인기를 끌었던 생활숙박시설(생숙)은 현재 미분양 애물단지가 돼 마이너스 프리미엄 매물이 수두룩한데요. 정부가 규제 사각지대에 놓인 기존 생숙의 오피스텔 전환이 용이하도록 길을 터줬습니다. 다만 신규 생숙의 경우 불법 주거 전용을 막기 위해 숙박업 신고 기준 이상으로만 분양할 수 있도록 규제를 강화합니다.
11만 생숙 합법화 길 열려
국토교통부는 16일 보건복지부, 소방청 등 관계기관과 경기도, 인천광역시 등 17개 지방자치단체와 합동으로 이 같은 내용을 담은 '생활숙박시설 합법사용 지원방안'을 발표했습니다.
이번 지원방안은 신규 생숙의 주거전용 가능성을 원천 차단하는 한편, 기존 생숙은 용도변경, 숙박업 신고 등을 통해 합법적으로 사용될 수 있도록 유도하고자 마련됐습니다.
생숙은 장기체류 외국인의 관광 수요 증가에 대응해 지난 2012년 공중위생관리법 시행령 개정 등을 통해 취사가능한 숙박시설로 도입됐습니다. 문제는 오피스텔 대비 복도폭, 주차장 면수 등 건축기준은 물론 세제, 금융, 청약규제도 완화된 기준이 적용돼 2017년부터 본격화된 집값 상승기에 사실상 주거용으로 오용되는 경우가 많았다는 점입니다.
한국레지던스연합회에 따르면 2023년 기준 준공이 완료된 전국 생숙은 전국 592개 단지 10만3820실입니다. 내년 준공되는 생숙은 1만2000실, 건립 예정인 생숙 약 9만실에 달합니다.
정부는 지난 2021년 '생숙 불법전용 방지대책'을 발표하고 숙박업 등록을 의무화하도록 했습니다. 하지만 이미 지어진 생숙을 지자체마다 다른 오피스텔 기준에 맞게 변경하는 게 사실상 불가능했는데요. 용도변경을 못한 생숙 수분양자들은 당장 내년부터 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금 폭탄을 맞거나 거주를 위해 분양받은 소유자들조차 불법 거주로 간주되면서 사회문제로 떠올랐습니다.
생숙 수분양자 3000여명이 지난 5일 정부세종청사 앞에서 집회를 열고 있다. (사진=뉴시스)
기존 생숙 용도변경 요건 완화…신규 생숙은 숙박업만
정부는 기존 생숙의 경우 복도폭, 주차장 등 건축기준 규제를 완화해 오피스텔로 전환이 가능하도록 지원합니다. 이날 이전 최초 건축허가를 신청한 생숙은 피난·방화설비 등을 보강해 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정받을 경우 오피스텔로 용도변경이 허용됩니다.
내부 주차공간의 확장이 어려운 경우 각 여건에 따라 △인근 부지 확보가 가능한 경우 외부 주차장 설치 △자체적으로 주차장 확보가 불가능한 경우 지자체에 상응 비용 납부 △지역 여건상 주차장이 필요없는 경우 지자체 조례 개정을 통한 주차기준 완화 등 다양한 대안이 제공됩니다.
지자체가 수립한 지구단위계획에 의해 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납 방식 등을 통해 지구단위계획 변경도 적극 검토합니다.
또 오피스텔 전용출입구 설치를 면제할 수 있도록 하고 전용면적 산정 시 안목치수(외벽 내부선)를 적용하지 않는 대신 관련 사항을 건축물대장에 명기하도록 오피스텔 건축기준을 개정합니다.
기존 개별실 소유자들의 경우 숙박업 신고 문턱을 낮추기 위해 이번주 중 보건복지부에서 조례개정 예시안을 시·도에 배포하고 시·도 조례개정을 독려할 예정입니다.
신규 생숙의 경우 공중위생관리법상 숙박업 신고 기준 이상으로만 분양이 허용되도록 연내 건축법 개정안을 발의합니다. 현재는 개별실 단위로 분양이 허용돼 불법 주거전용 가능성은 물론, 일부 생숙의 경우 불완전 판매 논란도 제기돼 왔는데요. 앞으로 신고 기준 이상으로만 분양하게 되면 이러한 문제가 원천 차단돼 생숙 시장이 한층 실수요자 중심으로 재편될 것이란 분석입니다.
이행강제금 부과, 2027년까지 유예
각 지자체는 11월 말까지 지자체별로 미신고 생숙 물량 규모에 따라 국토부가 배포한 가이드라인을 기초로 생숙 지원센터를 설치하거나 전담 인력을 지정해야 합니다. 생숙 지원센터는 생숙 소유자 및 사업자 대상 지자체별 생숙 정책 방향 안내, 숙박업 신고 및 용도변경 컨설팅, 주민 협의체 운영 지원 등을 통해 합법 사용을 적극 유도해 나갈 계획입니다.
또 관계법령·조례 개정에 소요되는 시간 등을 고려해 내년 9월까지 관할 지자체의 생숙 지원센터나 담당자를 통해 숙박업 신고 예비신청 또는 용도변경을 신청한 소유자에 대해서는 2027년 말까지 이행강제금 부과절차 개시를 유예할 예정입니다.
장우철 국토부 건축정책관은 "이번 대책으로 복도폭, 주차장 등 실질적 장애요인에 대한 보다 유연하고 다양한 규제방식이 도입돼 안전, 주거환경, 형평성 등 사회적 가치를 훼손하지 않으면서도 생숙 소유자들이 현실적으로 감내할 수 있는 비용으로 합법적으로 사용할 수 있는 길이 열렸다"며 "지자체는 입지, 지역별 수급(숙박시설, 오피스텔 등), 교통 및 주차 여건, 도시발전방향 및 지구단위계획 특성(관광 리조트지구 등), 개별 생숙별 숙박업 신고 및 용도변경 요건 충족 정도 등을 감안한 맞춤형 지원방안을 신속히 마련해 안내해 달라"고 밝혔습니다.
(그래픽=뉴스토마토)
윤영혜 기자 yyh@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 최신형 정치정책부장이 최종 확인·수정했습니다.
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