(서민 울리는 ‘깡통전세’③)"'유일한 안전띠' 보증금반환보증…가입요건 등 완화 필요"

“보증금+선순위채권 합산 금액, 집값의 70~80% 넘으면 위험”‘하루차’ 집주인 근저당에 밀리는 세입자 대항력“대항력 갖춰도 집주인 세금 체납 있으면 공매 시 보증금 떼여”‘울며 겨자 먹기’ 경·공매 참여하는 세입자들… “공매는 보증금 상계 안 돼”

[뉴스토마토 박효선 기자] 청년과 서민들 삶의 터전을 송두리째 무너뜨리는 ‘전세 사기’가 급증하는 가운데 세입자가 자신의 보증금을 지킬 수 있는 방법은 전세보증금반환보증에 가입하는 것뿐이다.

 

부동산 전문 변호사들은 확정일자·전입신고를 통한 대항력과 전세보증금반환보증 가입의 중요성을 한 목소리로 강조했다.

 

부동산 전문 엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 “전세보증보험에 가입하는 게 그나마 안전하다”며 “(허위 임대인 여부 등을 확인하려면) 등기부등본 상 소유자가 맞는지 대조해보고, 그 소유자와 계약을 해야 한다”고 조언했다.

 

김예림 변호사(법무법인 덕수)도 “‘깡통전세’ 여부를 확인하기가 현실적으로 너무 어렵다 보니 보증보험에 가입하는 게 가장 안전하지만 국내 보증보험 가입률 자체가 굉장히 낮다”며 “(정부가) 보증보험 가입 요건을 좀 더 완화하고, 캠페인을 통해 10%대 수준에 불과한 가입률을 더욱 늘리는 등 피해를 예방할 수 있도록 해야 한다”고 강조했다. 정부가 직접 나서 전세보증 가입률을 끌어올릴 제도적 유인 장치가 필요하다는 얘기다.

 

계약할 집이 ‘깡통주택’인지 여부는 어떻게 알 수 있을까. 현재로선 세입자가 확인할 수 있는 방법은 없다. 그나마 보증금과 선순위채권의 합산 금액이 집값의 70~80%를 넘지 않는 수준은 되어야 그나마 리스크를 피할 수 있다는 게 변호사들의 공통 의견이다. 다만 빌라의 경우 아파트와 달리 정확한 시세를 알 수 없어 리스크 산정이 어렵다.

 

또 세입자는 등기부등본을 통해 압류, 가압류, 강제경매 등 여부도 확인할 필요가 있다. 임대인의 세금 체납은 세입자에게 추후 치명적인 리스크가 될 수 있기 때문이다. 세금 체납에 따른 공매는 조세채권 우선의 원칙에 따라 전세 확정일자 권리보다 우선된다. 전세금을 반환받을 때 세금 체납액을 떼고 받는 구조다.

 

하지만 세입자가 집주인의 세금 체납액을 모두 확인하는 일은 현실적으로 어렵다. 최우석 변호사(법률사무소 제일법률)는 “(등기부등본 정보 외 임대인의 세금 체납액을 확인하려면) 임대인에게서 신용정보 조회가 가능한지 서명을 받아서 확인할 수는 있다”며 “하지만 아무래도 (임대인이) 안 해주는 경우가 많아 (세입자가 모든 세금 체납액을) 확인하기에 어려운 면이 있다”고 말했다.

 

세입자가 ‘울며 겨자먹기’로 직접 공매 입찰에 나서는 경우 경매와 달리 반환받을 보증금과 낙찰 잔금을 상계 처리할 수 없다. 

 

세입자의 대항력에도 허점이 있다. 현행법상 임대차보호법은 전입신고 후 확정일자를 받으면 대항력이 생겨 세입자가 우선순위로 보증금을 받을 수 있도록 규정한다. 다만 세입자의 대항력은 당일이 아닌 그 다음날 0시부터 발생한다.

 

반면 집주인 변경 또는 근저당권 설정은 등기 접수 직후 효력이 발생한다. 세입자가 전입신고를 마친 당일 집주인이 집을 담보로 대출받거나 제3자에게 집을 팔면 이로 인한 등기 효력이 세입자의 대항권보다 우선순위로 올라가는 이유다. 이 경우 세입자의 전세보증금은 하루 차이로 후순위로 밀려 보호 받지 못하게 된다.

 

이사를 해야 하는데 신규 세입자가 들어오지 않는다는 이유로 전세금을 돌려받지 못하는 경우는 ‘임차권등기’를 활용해야 한다. 임차권등기명령이란 전세금을 돌려받기가 힘든 상황에서 이사 갈 때 세입자의 권리(대항력과 우선변제권)를 유지시키기 위한 제도다.

 

엄 변호사는 “임차권등기를 완료하면 그 집에 더 이상 거주할 필요가 없다”며 “집을 집주인에게 인도한 후에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않으면 전세금반환소송을 제기할 수 있고 전세금반환이 이뤄질 때까지의 지연이자도 받을 수 있다”고 설명했다.

 

이어 “시간이 지체될수록 보증금 미반환에 따른 이자가 계속 발생하기 때문에 집주인에게 이 사실을 알려주는 것도 심리적인 압박을 가하는 방법”이라고 덧붙였다.

 

전세금반환이 늦어져 발생한 지연이자는 소송을 통해 민사법상 이자 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법(소촉법)에 의해 연 12%의 지연이자를 받을 수 있다.

 

서울중앙지방법원 경매법정 입구. (사진=연합뉴스)

 

박효선 기자 [e-mail]

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